一、设立阶段的税务筹划
1. 股权/资产划转
通过母子公司间按账面净值划转股权或资产，可免征增值税（非上市公司股权转让不属于增值税征税范围）。
企业所得税适用特殊性税务处理（如财税〔2014〕109号文），需满足100%直接控制的条件，且原始权益人向项目公司划转资产可暂不缴税。
土地增值税需注意改制重组政策（如2021年第21号公告），非房地产开发企业以房地产投资可暂不征收。
2. SPV结构设计
通过“资管+信托”双SPV模式，利用项目公司吸收合并SPV公司，实现利息支出税前抵扣。
资产剥离时，整体打包转让（含债权债务和劳动力）可免征增值税。
二、运营阶段的税务筹划
1. 项目公司层面
房产税：通过分拆租金收入或转租降低税基。
企业所得税：若物业位于西部大开发地区，可适用15%优惠税率。
土地使用税：需结合地方政策优化。
2. 公募基金及投资者层面
基金分配收益可能涉及个人所得税或企业所得税，需根据投资者类型（个人/机构）差异化处理。
管理人层面的税务成本需纳入整体筹划。
三、政策工具的应用
递延纳税：基础设施REITs设立阶段，原始权益人股权转让评估增值可递延至实际收款时缴税。
特殊政策：如2022年第3号公告允许突破12个月内股权不得变更的限制。
四、国际经验参考
通过法律结构创新（如公司型、信托型）降低监管和税收成本，是国际REITs的常见做法。
注意事项
税收政策具有时效性（如土地增值税优惠需关注延续情况）。
需结合具体项目结构（如是否涉及房地产开发企业）选择适用政策。
以上筹划需在合法合规前提下，结合专业税务意见实施。
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