REITs（不动产投资信托基金）税务筹划涉及多个环节，包括设立、运营和分配等阶段。以下是关键要点
一、设立阶段税务筹划
1. 股权划转
原始权益人向项目公司划转资产可适用特殊性税务处理，不确认所得且不征收企业所得税。
划转需满足条件：100%直接控制的居民企业之间，或受同一控制的多家居民企业之间按账面净值划转。
2. 资产剥离涉税处理
企业所得税：财税〔2014〕109号文和2022年3号公告均支持递延纳税，后者无12个月股权持有限制。
增值税：整体打包转让（含资产、债权债务及劳动力）可免征。
土地增值税：需参考改制重组优惠政策，但需注意地方执行差异。
3. 股权转让递延纳税
原始权益人向REITs转让项目公司股权的评估增值可递延至募资完成后缴纳；战略配售份额对应的增值部分递延至实际转让时。
二、运营阶段税务筹划
1. 项目公司层面
房产税：通过分拆租金收入或转租降低税基。
企业所得税：西部大开发地区可享15%优惠税率；利息支出需证明商业合理性及利率合规性（参照LPR或金融企业同期利率）。
2. 负债结构优化
项目公司通过内部借款支付利息时，需确保关联债资比符合财税〔2008〕121号文要求，利率需匹配市场水平。
三、分配环节税务优化
个人投资者：建议推动分红免税或差异化税率政策，提升市场吸引力。
基金层面：分配收益按现行税法处理，无特殊优惠。
四、政策动态与建议
2025年国务院推动REITs常态化发行，建议关注统一税收优惠规则及税负优化政策。
如需具体案例或进一步分析，可结合项目类型（如基础设施、商业物业）细化方案^[3][4][6]^。
.png&w=100)
