摘要：随着社会的不断发展，社会竞争越来越激烈，物业管理行业也随之进入了快速发展期。随着物管市场的逐步成熟，越来越多的物业企业涌入这个行业。但如何在激烈的竞争中提高物业服务质量，在市场竞争中立于不败之地？本文从物业企业人力成本控制出发，分析了人力成本的控制现状并且提出了相应改进措施以及建议。关键词：人力成本；管理；控制随着物业公司规模越来越大、功能越来越完善，物业管理企业越来越重视对人员队伍和设施设备的控制，而人力成本是最主要的一笔费用。

一、物业管理行业现状

目前，我国的物业服务企业主要是以中小企业为主，缺乏规模较大的、实力较强的大型业主服务机构，其管理的物业服务内容主要是：住宅小区物业的维修养护、设备设施维修养护、物业管理、绿化养护、房屋租赁、环境卫生养护、房屋装修维修管理以及车辆服务等。由于小区建筑面积巨大，因此维护和管理成本也非常高。对于大型的物业企业来说，其所要承担的维护费用要比中小型的物业公司高得多。由于物业企业所承担的维护责任和费用都比较高，所以中小型企业会选择一些规模较小、效益较差的独立物业公司来经营自己。另外在人员方面也存在一些问题：人员素质参差不齐；服务水平不高；缺乏创新精神与管理理念；对服务不够重视；服务质量差等等。由此可见传统收费模式已经无法满足物业企业不断扩大服务规模、提升服务质量、增加客户粘性等发展需求，需要从传统收费模式中分离出来走特色收费和创新渠道来实现发展方向。

二、物业用工控制现状

目前，物业企业存在的问题主要是用工的规模和人员工资待遇低、对员工的培训不够、职业发展渠道不畅通、员工队伍素质不高、员工流失严重等五个方面。从近几年发布的全国部分地区经济发展情况看，物业服务企业呈现出不断壮大、物业员工队伍不断流失、物业公司效益不佳等现象屡见不鲜。据笔者调查了解，目前在全国很多物业公司基本上都存在着一种现象，那就是物业公司在招聘了一些优秀员工后便将其派到其他公司做了员工。这种情况不但浪费了大量人力资源，而且也增加了物业管理服务企业人力成本。其实早在上世纪90年代国家颁布并实施了《劳动法》要求企业必须建立劳动合同制度来控制工资支出、减少企业成本、提高职工福利待遇。所以很多物业在招收优秀员工时是非常谨慎而又极其注重人员配备和内部控制水平等方面情况的。但随着我国城镇化程度持续提高以及劳动力市场越来越趋于稳定以后，物业管理公司所面临的用工压力以及用工环境也随之发生了很大改变[2],笔者认为目前我国物业管理行业中存在的一些问题仍是不容忽视的、影响物业企业整体发展水平和效益不断下降的主要因素。

三、人力成本控制措施建议

目前，物业公司的人力成本已成为企业的主要利润来源，在一定程度上决定了企业未来人力成本的方向。因此，物业管理企业应根据市场需求与目标建立灵活合理的人才流动机制，实行人员聘用、分配与退出机制，通过对不同岗位薪酬方式、培训等管理，减少对非标准化薪酬以及不合理薪酬的依赖，以最大限度地减少人力成本。首先，员工应当具备良好个人素质。在不同行业都需要具备一定业务知识能力和工作经验的专业人才。由于物业是服务行业就意味着其所涉及的项目和范围比较广，因此物业公司应积极与所从事服务领域内专业且精通业务能力强的员工建立良好合作关系。其次，为保持内部持续、稳定发展所需人力资源。针对企业经营、财务方面面临的一些问题及现状，物业管理公司应该对业务人员进行系统分类研究。