【慧聪服务网】从2000年开始，房地产行业飞速发展，在全国一线城市中有90%的物业服务企业已有物业管理项目。但是我国物业管理行业还处于初级阶段，与国外先进发达国家相比存在很大的差距。国内目前的物业管理仍以传统的模式和业务为主，尤其是住宅物业，缺乏大型社区综合服务能力和经验。在服务过程中遇到各种困难和问题需要及时寻求解决办法。然而由于缺乏系统统一的人力资源规划，不同的物业企业对人力资源投入都不一样，导致整个行业的“人力成本”逐年上升。

一、物业行业面临的人力资源问题

目前，中国物业管理企业数量庞大，管理的物业类型五花八门。物业管理是一个特殊的行业，在这片土地上有着各种各样的居民。随着现代经济体制的建立以及对生活质量要求的提高，社会逐渐向现代化的社会迈进，这一过程中最迫切也最基本的需求就是对服务人员和硬件设施的要求。随着我国经济的不断深入与改革开放的不断深入，物业管理的服务对象已经由住宅转向各类商业楼宇以及商业设施、写字楼等配套设施和基础设施，而且越来越趋向于专业化、多样化发展。在此过程中不仅要有管理服务人员必须具备较高的专业素质和技术能力，而且还需要有一定年龄层次、文化程度较高的人员来支持服务客户；对于住宅物业而言还需要更好地为客户提供优质服务。因此物业管理在我国有很大前景。由于国内房地产市场不断发展进步和城镇化进程不断加快等因素的影响下。我国社区服务已有20多年历史，从20世纪90年代开始逐渐进入成熟期；住宅物业服务市场已开始显现出强劲增长势头；社区服务成为各大型城市中一个普遍现象且越来越受重视；据不完全统计，目前我国各类型的大中型城市都有物业管理项目存在：各服务单位对本单位管辖范围内各物业进行日常管理和维护时所发生的各种费用所涉及到的事项或单位；对于一些特殊需要提供增值服务的；服务单位在本系统内承担职责范围内发生的费用；与本单位存在劳务关系或者其他经营方式所产生的相关费用；其他需要由业主支付的费用都应该纳入管理范围。所以就产生了对物业服务人员的要求不断增加；在整个服务过程中所涉及到的设备设施和日常维护等方面所产生的费用；而对在服务过程中发生矛盾或纠纷时可能会影响到自身利益或者有不良反应需要向相关部门求助时所涉及到的问题等等；这些都会影响到物业管理企业自身所承担的社会责任、价值体现及其在整个经营过程中产生出来的经济效益与社会效益方面所起到作用以及由此带来的风险等各种因素，造成他们对于人力资源方面所发生的一些问题和现状存在着较大偏差而带来的一

二、物业管理行业发展现状

在北京，住宅物业管理企业数量已超过200家，从业人员约7万人。自2000年以来，中国房地产市场迅猛发展，房地产行业的繁荣为物业管理行业提供了广阔的市场空间。根据艾瑞咨询研究报告显示,2000年我国物业服务百强企业物业管理项目总数的80%以上。在中国有物业管理项目83.9%集中在一线城市，占总管理面积的90%。但目前在国内物业管理行业中存在的问题是我国物业行业人才缺口很大，物业管理企业人才缺乏严重制约着行业发展。一是从业人员素质参差不齐。目前物业行业从业人员素质参差不齐，是导致整个行业面临困难的重要原因之一；同时随着行业竞争日益激烈，各物业企业为了增加利润开始采用高成本、高风险的方式进行盈利。另外对于物业服务人员缺乏专业化管理和培训也是物业服务中非常关键、不容忽视的问题；二是行业内部不合理薪资分配问题。一些地区根据本地经济发展水平和服务质量水平等因素采取不同的薪酬政策以调动服务人员的积极性；三是行业内对人才普遍缺乏相关激励政策与机制来引导人才进入物业管理领域做好专业化人才培养及储备工作；四是缺乏统一规划制定人才激励政策。导致物业服务企业人力资源成本逐年增长。据有关调查统计数据显示:2007年北京物业人均年管理费为8.5万元；而2010年已经达到16.2万元；人均住宅建筑面积为37.6平方米；平均每月管理面积为5.6平方米;2011年已经达到10.6平方米；每年人均费用超过了3200元；根据北京市统计局公布的数据显示:2009年全年城镇居民人均可支配收入为28311元；其中：住房面积增加到了59.9万平方米；人均可支配收入增加到36000元之后开始下降。可见目前在上海居住面积已经超过80平方米居住面积是标准。根据国家统计局发布的数据：我国现有居民22371万户（不含港澳台居民),每10万人拥有14.7平方米社区人数。从2000年到2011年底国家对城市居民人均居住建筑面积由3.9平方米增加为8.7平方米！随着对房地产调控政策措施实施、以及住宅和写字楼市场不断成熟，我国房地产市场不断升温

三、管理费用占整体成本的比重不大

除了人力成本的增长，管理费用也是一项重要支出。虽然物业管理企业每年要对员工进行职业培训，增加工资，提高福利待遇等措施也是一笔不小的开支。但是相较于物业管理企业所投入的人力成本，还是要低很多！在发达国家中物业管理费用占整体收入30%左右，在国内物业行业属于较低水平，而在发达国家物业服务市场占比较高了。所以在成本支出中会有较大一部分是人力成本。物业管理行业普遍存在着员工薪酬占工资收入不到20%,其它费用占到10%多一点的情况。

四、人力资源是企业成败的关键

任何企业都会面临各种困难，有些困难是无法回避的，有些困难是无法克服的。这些都是不可避免的，只要付出努力就会有收获的。在当前物业服务大发展的形势下必然会遇到各种困难的时候，如何有效地利用和解决这些困难从而保证物业公司实现长远成功呢？我认为主要应该从以下几个方面来着手：第一个方面，人力资源是企业成败的关键。企业要做好人力资源管理工作，从实际出发，用有限的资源发挥出最大的价值。

五、物业管理人力资本运营模式需要突破发展瓶颈

在目前物业服务行业的发展中，虽然由于我国经济发展的迅猛，居民收入水平的不断提高，使得我国物业管理市场的规模不断扩大，但是在整个行业发展过程中仍存在一些瓶颈的制约因素。在人力资本方面，目前我国物业管理行业还处于发展阶段，行业还没有形成一个完整的发展体系。目前我国物业管理行业呈现出分散化、专业化程度不高等特点。在未来几年内，行业仍将处于快速发展阶段。未来物业管理行业将呈现出高度集约化、规模化、标准化和集约化等趋势。由于国内物业管理行业的蓬勃发展，很多物业公司都希望从其他国家或者地区引进一些优秀专家来帮助自己管理这个复杂而专业的项目，因此一些物业公司就会对自己原有项目招聘一批优秀的人才到我们公司来进行服务。但由于物业行业起步较晚，这些企业缺乏统一规划和统一协调力度和资源整合能力，导致目前我国物业管理企业存在着巨大不均衡情况。因此在未来一段时间内，物业管理企业人力资本运营模式还需要突破发展瓶颈才能满足新形势下更大规模发展对人才需求。另外由于人员专业知识结构、专业技能、文化素质高低等方面存在差异和不均衡性，使得行业与其他行业之间的交流沟通不顺畅且无法形成规模效应以及产生竞争格局。尤其是物业服务行业人才资源紧缺、专业能力建设相对滞后等问题。我国有句老话叫“人不可貌相”，人无完人，做好员工也一样！因此在新起点上如何突破行业发展瓶颈将是很多物业管理企业面对的一道难题。所以现阶段提高我国物业管理行业人才队伍整体素质已经成为我国房地产管理体制改革所需要面对的重要课题之一了。

六、物管企业需要从实际出发，根据具体情况制定有针对性的人才培养计划。

如果企业规模很大，那么就要注重培养人才，而不是让人才流失。物管企业要将培养员工和留住员工作为中心任务。一方面需要对员工进行思想道德、专业知识技能等方面的培训，另一方面注重提高他们的综合素质与能力，以保证公司可以更好的服务客户。同时也要为员工提供发展平台和发展空间，如可以适当增加一些培训，比如培训课程、各种技能大赛等，使企业真正成为员工利益的守护者和管理者利益的维护者。企业就会为员工提供更多发展空间，只有这样才能让他们感到幸福并为其自豪。让他们在企业中得到成功是一种莫大的快乐。