人力成本，在《中华人民共和国企业所得税法》中被称为企业生产要素，是指“从事生产经营活动所需要的全部人力资源”。与利润、财产总额、资产总额相联系的，反映一定期间内企业生产经营活动产生现金流量等相关经济利益，并具有相应经济价值等性质的各种经济活动。《中华人民共和国企业所得税法》第四十条规定：“有下列情形之一的，可以从其价值中扣除……（四）按照国家有关规定从税前扣除的其他支出:（一）依法不属于企业税金范围但在税前扣除；”这里的“其他支出”包括管理费用、委托加工业务和服务费用等。由此可见，法律规定的各项税金都是属于物业开办费中人力成本。因此，在前期物业管理服务中不应该计入物业开办费。如：建筑工程施工企业或其委托代理人在工程竣工后一年内将其在现场自行管理服务用房出租给业主或其指定个人、出租等方式取得使用收入的，除依法应计入成本外，还应当按照与物业使用权人约定的用途、方式及使用期限计提折旧并办理注销；租赁期间届满的，应当依法续租。由此产生的合理开支由承租人负担。

一、在《中华人民共和国企业所得税法》和《国家税务总局关于物业服务企业取得经营所得有关管理问题的公告》（国家税务总局公告2013年第26号）中规定，“物业管理企业从事各种经营活动所需要的全部人力资源（不包括劳务派遣人员和被聘用人员）”应纳入物业开办费的成本范围。

但是，《国家税务总局关于物业服务企业取得经营所得有关管理问题的公告》（国家税务总局公告2013年第26号）明确将其解释为：“对属于《国家税务总局关于实行物业管理收入若干政策问题的通知》（国税函[2009]82号）规定的‘一、办理税务登记所需时间’中所指的‘办理相关业务’是指依法缴纳税费以及业主（住户）交给物业企业的各项费用。如果物业服务企业在向业主收取相关费用时没有计入‘其他经营活动所需要的全部人力资源’，则属于‘成本’而不是‘收入’。”

二、根据规定，物业管理企业的职工人数是指在总机构中从事房屋建筑或者市政基础设施工程施工、监理、检测等工作，以及因其他生产经营活动而临时雇佣的全部职工人数。

其中：“其他”是指在总机构中未从事经营活动的人员。而物业公司一般是由物业管理公司聘请人员来进行服务。例如：一家建筑企业为自己修建了一栋20层厂房，需要1名施工人员操作管理。每年大约需要1个施工人员（其中包括保安）。同时还聘请了5名外地工人和2名临时工（一般为临时雇用）和2名外来人员。这种情况下应当认定为“临时雇佣”职工人数应该计入成本。因此当建筑工程施工企业将建筑施工工作委托给其他单位或个人进行时，因其不属于企业所得税纳税人在《征管法》中规定的范围内，但也应该计算缴纳劳务报酬税。不计入工资薪金账户，也不应计入企业成本。

三、根据有关国家税务总局行政法规规定，物业服务企业承担服务性质支出税前扣除应当具备以下基本条件：

应具有明确的服务性质，并由主管税务机关审核批准；具备相应的资质；存在与提供服务有关的财务会计资料；会计核算健全；能够提供相关凭证；税务机关有要求提供真实性、合法性证明文件。同时还需满足上述相关条件。其他符合上述条件的支出不得税前扣除。

四、《中华人民共和国企业所得税法》对人力成本的概念作了进一步明确规定：

“企业实际发生的职工薪酬、福利费、保险赔款等，不属于企业经营费用和税金的范畴。其成本按照国家有关规定从税前扣除的，可以从税务机关收取但不超过所扣除标准部分中扣除。具体办法由国家税务总局另行规定。”根据《中华人民共和国企业所得税法》第四十二条第三款的规定：“对与生产经营活动有关的直接支出和为直接支出，包括员工工资、福利费、职工教育经费和职工安置基金、职工教育经费等，准予在计算应纳税所得额时扣除。”所以在前期物业管理服务中应该根据实际情况合理确定人力成本和相关费用，包括但不限于劳务费、差旅费、水电气暖费用等。企业可根据实际情况自行选择，以税前扣除为主。因此在上述文件规定中并不存在建筑施工企业将物业开办费计入成本或费用或不具有真实性与合法性原因。