房地产税收筹划案例

一、土地获取环节筹划

1. 股权收购代替资产转让

通过收购项目公司股权间接获取土地，可避免直接转让产生的土地增值税和契税。但需注意税务稽查风险，如某制衣厂以虚假投资入股方式转让房地产被追缴契税22万元、印花税3890元。

2. 利用税收洼地政策

在优惠地区注册项目公司或转移生产环节，如李嘉诚出售盈科中心时通过离岸架构实现税负归零，原需缴纳3.4亿美元税费。

二、开发环节筹划

1. 增加扣除项目成本

```python

开发成本分录（单位：万元）

借：开发成本—公共配套设施费 2000

贷：银行存款 2000

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2. 分散收入核算

将房屋与车位分开销售，车位按较低增值率单独计税。如1.5万元/㎡房屋与10万元/个车位拆分后，车位适用税率可能更低。

三、交易环节筹划

1. 延迟过户避税

通过抵押贷款或先租后售延迟产权过户，如持有满2年再办理可免征增值税，某案例节税26.67万元。

2. 资产重组免税

以公司分立方式转移不动产，比实物出资节省增值税240万元（2000万元不动产按9%税率计算）。

四、风险提示

如需具体案例的完整操作流程或某环节的深度分析，可进一步说明需求。