房地产税收筹划实例

一、土地增值税筹划

1. 增加扣除项目：通过建设幼儿园、会所等非盈利性配套设施，增加开发成本扣除额。例如某项目销售额5亿元，原扣除成本3亿元，投入2000万元建设配套设施后，可降低增值额及适用税率档次。

2. 普通住宅定价策略：利用增值率低于20%免征政策，通过成本分摊或合理定价控制增值率。例如将部分开发成本倾斜至普通住宅，确保其增值率不超过20%。

二、交易环节筹划

1. 延迟过户避税：个人转让未满2年住房需缴增值税，可通过抵押贷款协议延迟过户至满2年。例如北京某案例中，买卖双方签订抵押协议并约定延期过户，节省增值税26.67万元。

2. 资产重组免税：企业通过分立或重组转移不动产，可免征增值税。如某公司以不动产出资设立子公司需缴240万元增值税，改用分立方式则免税。

三、集团层面筹划

1. 跨境交易架构：李嘉诚出售盈科中心时，通过提前布局交易架构（如离岸公司持股），规避34.5%的税负（原需缴纳3.4亿美元税费）。

2. 地区优惠利用：在税收优惠地区注册项目公司或转移业务，例如经济技术开发区的土地增值税减免政策。

四、成本分摊优化

以上案例显示，税收筹划需结合政策合规性（如避免“一房二卖”风险）和业务实质（如配套建设的真实性），才能实现长期节税效果。