房地产税务筹划的12种方法

1. 利用税收优惠政策

合理利用首次购房、改善性购房的契税优惠，以及普通住宅增值税减免政策。关注地方性税收优惠期，在优惠期内增加经营活动。

2. 价外费用分离

将物业管理费、代收款项等从房产交易总价中分离，仅对实际房产收入计税，降低营业税税基。

3. 纳税人身份转化

根据业务规模在一般纳税人与小规模纳税人之间转换，或通过法人企业与个体工商户的税负差异优化纳税方式。

4. 临界点筹划法

控制土地增值税的增值率，普通住宅增值额不超过扣除项目20%时可免征土地增值税。

5. 租赁合同分拆

将厂房、设备等附属设施与房屋分开签订租赁合同，仅对房屋部分按12%缴纳房产税，设备租金可规避房产税。

6. 出资方式调整

股东以出租房产代替房产出资，避免公司持有房产带来的房产税，且租金可税前扣除。

7. 计征方式选择

对自用房产采用从价计征（1.2%税率），出租房产采用从租计征（12%税率），根据实际收益选择更低税负方式。

8. 非房产建筑物规划

将停车场、游泳池等设计为露天设施，独立核算造价，避免纳入房产税征税范围。

9. 服务形式转换

将房屋出租变为仓储服务，利用服务类税目税率差异降低税负。

10. 税基实现时间控制

通过延迟或提前确认收入/支出，合理安排税基实现时间，影响企业所得税和土地增值税清算时点。

11. 资产持有主体优化

根据税负差异选择以个人或公司名义持有房产，例如通过控股公司持有以递延所得税。

12. 政策变动风险对冲

避免过度依赖单一政策，采用多元化筹划组合，定期评估政策调整对税务结构的影响。

注意事项：

建议结合专业机构动态调整方案，尤其关注地方性政策细则。