房地产税务筹划方案

一、土地增值税筹划

1. 临界点利用：普通住宅增值率控制在20%以内可免征土地增值税，需通过成本分摊或定价调整实现。

2. 收入分拆：将毛坯房销售与装修合同分开签订，降低土地增值税计税基数。

3. 清算时点选择：预缴税额低于清算税额时延迟清算，反之提前清算以优化现金流。

4. 代收费用处理：将初装费等并入房价可提高扣除项目金额，降低增值率。

二、营业税/增值税优化

1. 价外费用剥离：成立物业公司代收水电费、维修基金等，避免计入营业税计税依据。

2. 税率差异利用：毛坯房销售（5%）与装修工程（3%）分签合同，降低整体税负。

三、所得税筹划

1. 折旧摊销：对商铺装修、设备等固定资产加速折旧，减少应纳税所得额。

2. 主体选择：通过子公司分摊成本或剥离不良资产，优化集团税负。

四、全周期成本控制

1. 立项阶段：分区开发不同增值率房产（如别墅与普通住宅），分别清算土地增值税。

2. 持有时间：土地持有超5年转让可免土地增值税，不动产超5年免征不动产税。

五、风险提示

建议企业结合项目特点，综合运用上述策略，并定期复核政策合规性^[3][4][7]^。