房地产怎么税收筹划

一、土地增值税筹划

1. 临界点利用：普通住宅增值率控制在20%以内可免征土地增值税，通过合理定价避免适用更高税率档

2. 收入分散：拆分毛坯房销售与装修/设备安装合同，仅对毛坯部分计税

3. 利息扣除选择：比较据实扣除与开发成本10%扣除两种方式，选择更有利方案

二、房产持有结构优化

1. 家庭资产配置：避免房产过度集中个人名下，通过家庭成员间合理分配降低税基

2. 企业持有策略：自持物业采用"自用自营"模式可免征增值税，仅缴纳房产税（按原值70-90%×1.2%）

3. 出租模式选择：一般纳税人出租新项目适用9%增值税，老项目可选5%简易计税

三、税收优惠利用

1. 代收费用处理：将管道初装费等并入房价可扩大扣除项目基数，降低增值率

2. 政策性搬迁：拆迁补偿款可特殊核定契税计税依据

3. 合作开发：以房产作价出资可能暂免土地增值税

四、跨税种协同筹划

1. 运营模式选择：

2. 股权转让替代：通过股权交易间接转让房地产，规避直接转让的高税负

五、会计政策运用

1. 折旧分摊：调整固定资产折旧年限影响企业所得税税基

2. 递延纳税：通过收入确认时点调节实现税款时间价值

建议结合具体项目阶段（筹建、开发、销售、持有）制定全流程方案，并注意不同地区政策差异，保留完整凭证备查。对于复杂交易，建议采用"纳税人身份转化"、"税基分解"等专业筹划方法。