房地产企业 税收筹划

房地产企业税收筹划是在合法合规前提下，通过优化经营模式和财务安排降低税负的重要手段。以下是主要筹划方向和方法：

一、土地增值税筹划

1. 临界点控制：普通住宅增值率控制在20%以内可免征土地增值税，超率累进税率下需避免跨档（如50%、100%、200%临界点）

2. 收入分散：拆分毛坯房销售与装修/设备合同，降低计税基数

3. 利息扣除选择：对比据实扣除（按贷款利率）与比例扣除（开发成本10%），选择更优方式

二、运营模式税务优化

1. 自持物业：自营模式下仅需缴纳房产税（按原值1.2%）、土地使用税；出租模式下需按租金12%缴房产税及增值税（一般计税9%或简易5%）

2. 委托运营：通过商业管理公司代租可灵活适用增值税政策，但需注意管理费税务处理

三、税收优惠政策利用

1. 高新技术企业：适用15%企业所得税优惠税率（较普通企业25%更低）

2. 代收费用处理：将初装费等并入房价可影响土地增值税扣除项目总额

四、风险提示

需严格区分合法筹划与偷漏税，重点关注12个税务风险易发点（如收入确认、成本分摊等）。建议结合企业实际参考《房地产企业税收筹划》等专业书籍系统规划。