房企税务筹划

房地产企业税务筹划是降低税负、提高竞争力的重要手段，需在合法合规前提下结合行业特点进行系统性规划。以下是关键筹划方向和方法：

一、土地增值税筹划（核心税种）

1. 临界点控制

普通住宅增值率≤20%可免征土地增值税，通过合理定价或成本分摊控制增值率。超率累进税率下，避免增值率突破50%、100%、200%等跳档临界点。

2. 收入分散策略

3. 成本优化

二、营业税/增值税筹划

1. 价外费用剥离

代收款项（如维修基金、水电费）按“代理服务”仅就手续费纳税。

2. 业务分拆

将销售与后续服务（如物业管理）分开计税，降低整体税负。

三、房产税筹划

1. 租赁结构优化

2. 自用转租赁

股东以租赁代替房产出资，避免房产税并实现租金税前扣除。

四、全周期策略

1. 立项阶段

混合业态项目统一立项，利用整体增值率平衡税负。

2. 融资环节

关联方贷款利息需符合金融机构标准，避免超额部分不得扣除。

3. 清算时点选择

通过延迟竣工或分批取证调节现金流与税负。

风险提示

房企需结合最新区域政策（如河南预征率下调）动态调整方案，并注重法律文件留存（如合同条款明确“使用权”属性）。