房地产 税务筹划

房地产税务筹划是房地产企业和个人在合法合规前提下，通过合理规划降低税负的重要手段。以下是基于不同税种和业务场景的筹划方法

一、房产税筹划

1. 分开租赁合同：将房屋与场地、设备等分开签订合同，仅对房屋部分按12%缴纳房产税。

2. 出资方式调整：以租赁代替房产出资，避免房产税并实现租金税前扣除。

3. 转租模式：通过资产管理公司以低价承租后转租，仅按原租金缴纳房产税，降低计税基础。

二、土地增值税筹划

1. 临界点利用：普通住宅增值率控制在20%以内可免征；超过50%、100%、200%时需注意税率跳档，合理定价避免高税率。

2. 收入分散：拆分毛坯房销售与装修合同，仅对毛坯部分计征土地增值税。

3. 利息扣除优化：选择据实扣除或按开发成本10%扣除中税负较低的方式。

三、转让方式筹划

1. 股权转让：通过股权交易间接转让房产，可能规避土地增值税（需结合地方政策）。

2. 作价出资/联营：内部划转或合作开发可暂免土地增值税。

3. 拆迁补偿：货币补偿与安置房结合，合理确定契税计税依据。

四、其他税种与综合策略

1. 营业税（增值税）：代收费用单独核算，避免计入营业额；利用代理服务仅对手续费征税。

2. 优惠政策应用：关注地方性减免（如深圳龙华区税务局的园区辅导政策）。

3. 凭证管理：保留购房合同、维修记录等，确保成本扣除合规。

风险提示

以上方法需结合企业实际业务和当地政策灵活应用，建议咨询专业税务机构定制方案。