地产纳税筹划

一、土地增值税筹划

1. 利用临界点免税：建造普通标准住宅（容积率≥1.0、单套面积≤120㎡、价格低于同地段均价1.2倍）且增值率≤20%时免征土地增值税。企业可通过控制售价或增加扣除项目（如装修成本）来规避超率^[5][7][8]^。

2. 分散收入：将毛坯房销售与装修/设备安装合同分开签订，仅对毛坯部分计税。

3. 利息扣除优化：选择据实扣除（需金融机构证明）或按开发成本10%扣除中更有利的方式。

4. 代收费用处理：将管道煤气初装费等并入房价，可降低增值率。

二、房产税筹划

1. 计征方式选择：

2. 租赁合同拆分：将场地、设备等与房屋分开签订合同，避免非房产部分被计税。

3. 出资方式调整：股东以租赁代替房产出资，避免公司缴纳房产税。

三、其他税种优化

1. 契税优惠：2024年11月起，首套/二套住房（≤140㎡）契税降至1%，北上广深二套房也适用。

2. 个税抵扣：2025年4月起，“二套转首套”房贷可享每年1.2万元个税专项扣除。

3. 增值税简化：二手房满2年免征增值税，取消普通/非普通住宅划分。

四、风险提示

1. 政策变动风险：如普通住宅标准、税率调整可能影响筹划效果。

2. 合规性风险：过度筹划可能导致税务违规，需确保符合法规。

建议企业结合自身业务模式（如开发销售、自持出租等）综合运用上述方法，并关注政策动态。