一、政策背景与调整
1. 山东省预征率调整：2025年5月1日起，山东省普通住宅土地增值税预征率统一降至1.5%，非普通住宅及其他类型房地产由各市税务局在不低于1.5%范围内自主确定。
2. 税率特性：土地增值税采用30%-60%四级超率累进税率，增值率越高税负越重，但普通住宅增值率≤20%可免征。
二、核心筹划策略
1. 分阶段开发销售
将大型项目拆分为多期开发，单独核算增值额以降低整体税率。
通过控制各期销售节奏，避免集中销售导致增值率跳档。
2. 成本费用优化
合理分摊土地成本、利息支出等扣除项目，最大化可抵扣金额。
普通住宅与非普通住宅分别核算，利用普通住宅免税政策。
3. 收入分散法
拆分房地产销售合同与装修/设备合同，降低计税收入基数。
签订分期收款协议，延缓收入确认时间。
4. 税收优惠适用
关注地方性政策（如山东省预征率调整），及时调整申报策略。
普通住宅定价时测算增值率，尽量控制在20%临界点以下。
三、操作注意事项
清算准备：需完整归集成本凭证（如合同、发票），明确分期项目核算范围。
风险规避：避免过度依赖关联交易或虚假成本分摊，确保筹划合法性。
当前政策环境下，企业应结合项目周期与地方细则动态调整筹划方案，尤其注意2025年5月起山东省预征率变化对现金流的影响。
