【摘要】在运营模式上，长租公寓企业主要分为以下几类：一类是集中式的管理企业。第二类是分散式的公寓运营商。第三类是独立型的运营企业。而在目前阶段，各大房企和公寓运营商都在通过不同的形式向市场推出自己的产品和服务。本文将对上述各企业提供的产品及服务的人力成本进行测算。

一、引言

自2017年我国提出“租售并举”的住房制度改革之后，住房租赁市场便得到了迅猛发展。据中国住房租赁市场研究中心数据显示,2018年我国住房租赁市场规模将突破5000亿元。预计2018年将超过8000亿元,2018年住房租赁市场规模将超过2.5万亿元人民币。随着居民收入和消费水平的提高，住房消费已经成为我国居民经济生活中重要部分。据《2018年中国住房租赁市场发展白皮书》显示,2018年全国住房租金同比上涨10.9%,其中一线城市租金涨幅最高；三四线城市租金涨幅明显下滑，三线城市租金涨幅也略有下降；一线城市和新一线城市租金跌幅明显收窄。2023年我国住房租赁市场将进一步发展。此外，从今年起租赁住房将被纳入中央经济工作会议所提及；并制定了《2023年新型城镇化建设重点任务》、《深化住房制度改革试点实施方案》、《加快发展流通促进消费若干政策》、《关于推动重点领域改革促进消费持续恢复增长的若干措施》等文件和政策措施。随着上述政策制定落地，长租公寓行业已经在多个城市掀起发展热潮。以期对住房租赁行业持续健康发展做出贡献。本研究以“金融+地产”模式中长租公寓为切入点进行探讨，从目前发展趋势以及长租寓企业提供产品和服务的人力成本来进行测算。我们对其中部分相关企业进行梳理并且分析其运营人力成本测算所涉及的内容。最终得出长租公寓企业可以从以下几方面获得启示：一是能够充分发挥自身所长；二是降低运营主体的经济负担与风险；三是给公寓市场带来正面影响；四是助力政府和行业去杠杆去库存；五是提升城市居住品质和生活品质之间寻找一个平衡点；六是能够更好地利用新技术进行发展创新；七是打造更多更大的品牌价值等。本文将从以下几个方面对长租用公寓运营企业人力成本进行测算：首先对各大房企长租公寓业务中涉及人力资源成本主要包括四个部分：人员工资支出、房屋维修服务和相关公共服务，另外还有房屋维修及保养

二、政策分析

2016年，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国发〔2016〕36号),其中提出了发展长租公寓的政策导向，即坚持住房租赁市场发展方向，坚持房子是用来住的理念，实现房子是用来住用并且能够持续发展。住房是社会保障家庭重要成员，其基本功能是提供基本居住保障，实现国家和社会保障制度对全体人民包括租住子女等所有成员的基本公共服务覆盖。住房租赁是指城镇个人通过自主选择房源、与房东协商、按照合同约定或者法律规定时间预约，并经房东同意后，与房屋所在单位签订为期3年以上、3年以下的存量住房租赁合同。其中一方未按约定履行合同义务或者不履行合同义务超过3个月、且未将房屋恢复到原始状态，或者出租给他人造成损失等情形之一的承租人；以及出租住房的出租人未按照规定履行住房租赁合同约定对承租人进行维修和保健的。因此国家明令禁止出租给未满2年的承租人。根据国家规定租客可以享受基本维修、基本公共服务（如厕、家电、家具维修等）、住房租赁补贴等。其中对于出租住房中发生的违法行为可处5倍以下罚款；情节严重的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；情节特别严重的，处5年以上10年以下有期徒刑，并处罚金或者没收财产。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处3年以下有期徒刑或者拘役；情节严重的，处3年以上7年以下有期徒刑可以并处罚金。

三、人力成本测算

由于公寓企业在实际运营中主要负责设计、管理、装修和运营，所以其人力成本的计算中还涉及到员工数量这一因素。不同品牌的公寓运营商所需要的员工数量不同，其薪酬结构也会有所差异。而根据企业实际情况提供的福利待遇不同，对应的人力成本也会略有差异。根据长租公寓当前行业发展现状和企业战略需要，有以下人力成本测算公式：式中：由表1可知，规模较大、利润较高的公寓运营商需要达到每年员工数量在5000人左右，其中人员规模在200~500人之间；而小规模长租公寓运营商由于缺乏专业人员负责日常管理工作，人力投入相对较少。

四、结论

从人力成本角度分析，长租公寓的发展空间仍然很大。因为这类长租公寓需要大量的资金投入以及大量地招募人才、搭建服务团队来满足租客需求，并且由于长租公司一般都是与房地产开发相结合进行拓展，所以很容易出现人才流失，导致人力成本不断上涨。但由于近年来政府对于住房租赁领域的大力支持，已经形成了一定规模。但是在这类长租公寓中，却很难找到合适的人才来进行运营管理。所以如果想要通过人才留住租户，则要做好现有房源不能放长房或做减价卖出等策略来实现。长租公寓行业本身还是属于一个“重资产”行业，虽然市场体量庞大，但是并不会轻易出现亏损。而且现在还处于成长期，所以很多企业都是靠自身积累下来的运营管理经验以及各种融资来实现快速增长，因此对于公寓运营商来说其人力成本支出还是比较高的。从短期来看长租业务可以维持运营的成本支出也是比较高的。