目前，国内长租公寓市场主要集中在一线城市，其中成都、杭州、南京和苏州占据了绝大部分。以杭州为例，据不完全统计，截止到2023年12月，杭州在管公寓数量达1365家，在全国排名第五。可以说，这是一座“人口流入”与“租金收入”高度正相关的城市。然而，当前的长租公寓市场还存在一个严重问题：人力成本。由于人力成本占整个成本比重并不高（约15%左右),而目前处于高速发展阶段的长租公寓市场的人力成本占总管理成本约30%左右。

一、人力成本占比情况

随着长租公寓的不断发展，其运营、管理规模逐渐增大，目前大部分项目均采取单店模式运营和集中式管理方式。其中，单店管理规模较大的品牌运营商通常采取托管的方式进行发展，这种形式由于其经营成本低，能够有效降低运营成本及费用。但是在运营规模相对较小、经营成本相对较低的情况下对人力需求相对较大。目前，部分单店管理规模较大或有一定规模且经营良好的公寓运营商为进一步提升其在项目管理中的综合效率及运营效益采用外包模式进行管理，而一些小型品牌运营商则会采取自建团队组建自己的项目公司进行运营或自建团队开展工作。因此，在运营规模相对较小或暂时没有发展规划且规模不大的公寓运营商而言，除租赁收入以外的日常管理运营支出就成为了一笔不小的开支了。在目前市场规模不大、品牌运营商投入大量成本进行自建团队进行运营或自建团队开展工作的情况下人力成本是占比最高的一项支出，但因为涉及项目多、规模大、回报周期长等因素影响了该部分费用的使用效率及效益。

二、人力成本是什么？

人力成本主要指在经营过程中产生的直接或间接的人工价格。因为其成本直接和企业的经营结果息息相关，所以一般情况下，它被认为是影响企业经营绩效最重要的因素之一。但如果只是简单按照销售面积来计算，这种方法并不能有效地反映企业经营绩效。同时由于传统模式中通常会采用各种形式的员工激励计划，以及根据不同岗位设置不同的薪酬结构。而现在随着越来越多行业出现“自由职业者”这一新的用工模式下，通过与公寓企业建立长期合作关系或通过第三方服务机构招聘员工来提高管理效率是一个不错的选择。而人力成本的高低往往决定着企业在市场竞争中的胜败以及未来发展战略。

三、如何解决人力成本？

人力成本问题主要集中在人力资源成本和运营管理成本两个方面，但是不同的企业对人力使用方法和模式也各有侧重点。对于运营管理公司而言，核心需求是通过创新业务的方式进行业绩提升；而对于开发型的初创公司而言，主要关注服务质量提升和人才储备。从运营需求来看，目前市场上企业对租赁业务的要求相对简单：首先是规模化、标准化，同时注重质量；其次是精细化、科学化运作。不同于传统行业在人力资源方面投入更多时间和精力去进行人才储备和开发，“公寓租赁”这一新业态模式需要更少专业人才的支持。同时如果项目处于扩张期或是初期没有足够的钱，为了缓解运营压力、控制管理成本，需要进行标准化运作以及人才储备。从运营需求来看，企业应以提高效率为核心导向并以精细化运营优化来降低人力成本。从企业自身发展来看，除了提高办公效率与人力资源管理水平以外，企业还应该考虑通过引入外部人才来降低自身的成本。