房地产税筹划

一、土地增值税筹划

1. 利用临界点政策：普通住宅（容积率＞1.0、面积≤120㎡）增值率≤20%可免征土地增值税，企业可通过调整售价或增加成本（如装修）控制增值率。

2. 分摊成本倾斜：将部分开发成本分摊至普通住宅项目，降低其增值率至20%以内。

3. 利息扣除优化：合理选择利息扣除方式（据实扣除或按5%比例扣除），降低应税增值额。

二、交易环节税负优化

1. 契税优惠：2024年起，140㎡以下住房契税降至1%，"二套转首套"房贷可享个税专项扣除（年最高1.2万元）。

2. 增值税减免：满2年住房转让免征增值税，取消普通/非普通住宅划分。

3. 租赁形式调整：

三、企业运营筹划

1. 出资方式选择：以租赁代替房产出资，避免房产税并实现租金税前扣除。

2. 收入分类管理：拆分物业服务和租金收入，降低租赁部分税基。

3. 预收款处理：规范预收房款计入"预收账款"科目，避免隐匿收入风险。

注意事项

建议结合企业具体项目，综合运用政策工具并咨询专业机构。