房地产企业所得税税收筹划

房地产企业所得税税收筹划是房地产开发企业优化税负、提升竞争力的重要手段。以下是基于现行政策的筹划方向与具体策略：

一、收入确认优化

1. 规范收入时点

严格按税法规定确认收入，避免提前或虚增收入。例如：分期收款按合同约定付款日确认，银行按揭需在贷款到账后确认余款收入。

2. 合理拆分合同

将租金、服务费等收入拆分，降低应税收入基数。例如：商业综合体可将物业费与租金分离签订合同。

二、成本费用最大化扣除

1. 合法凭证管理

确保成本费用（如材料采购、差旅费）取得合规发票，避免因凭证缺失导致扣除不足。

2. 利用加计扣除政策

高新技术企业研发费用可加计扣除，普通企业也可通过合理归集研发支出降低税基。

三、税收优惠政策活用

1. 区域性优惠

自贸区、保税区企业可享受税率减免（如房产税降至0.6%-0.8%）。

2. 小微企业所得税减免

年应纳税所得额≤300万元的小微企业，所得税减半征收。

3. 特殊业务免税

合作建房自用、以房地产入股投资等情形可暂免土地增值税，间接降低整体税负。

四、关联交易与架构调整

1. 设立子公司分流利润

通过业务分拆，将高利润环节置于低税率地区或享受优惠的主体。

2. 利用亏损弥补

跨年度统筹项目开发节奏，合理利用前5年亏损弥补政策。

五、风险提示

需注意筹划合法性，避免以下行为：

建议结合企业具体业务，在专业机构指导下制定个性化方案。