一、核心税种筹划要点
1. 房产税
自持物业按原值70%-80%的1.2%税率计征，出租则按租金12%计征。
免租期需注意：即使无租金收入，仍需按房产原值缴纳房产税，税负可能高于租赁期。
通过合理划分租金结构（如将物业费单独列示）可降低计税基数。
2. 增值税
一般纳税人出租2016年5月后取得的房产适用9%税率（可抵扣进项），此前房产可选择5%简易计税。
小规模纳税人按5%征收率计税，可利用季度免税额度（如月销售额≤10万元）。
3. 所得税
企业出租所得合并计算企业所得税，小型微利企业可享优惠税率。
个人出租按20%税率，但多地实行核定征收（如0.5%-2%）降低税负。
二、运营模式选择
1. 自持 vs 出租
自营模式仅需缴纳房产税（从价）、土地使用税，免增值税及附加。
出租模式需综合考量增值税、房产税及附加，但可通过长期租赁合同分摊税负。
2. 并购重组
股权收购可避免土地增值税和契税，但需评估标的公司隐性负债。
资产收购中，商业地产增值部分可通过分期付款递延纳税。
三、实操技巧
1. 合同设计
免租期改为"租金折扣"可避免从价计征的高税负。
分拆合同（如租赁费、管理费）降低房产税计税基数。
2. 折旧与摊销
提高建造成本中可抵扣进项的比例（如装修费用），缩短折旧年限加速抵税。
利用"房租贷"等政策性融资工具实现税优。
四、风险提示
租金定价需符合市场标准，否则可能被税务机关调整。
跨区域项目需注意地方性政策差异（如土地使用税单位税额）。
建议结合企业实际运营模式，综合运用上述策略，并定期评估政策变化（如2024年多地试点商业地产REITs税收优惠）。
