房地产纳税筹划方案

一、土地增值税筹划

1. 利用普通住宅免税政策：增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅可免征土地增值税，需合理控制售价与成本分摊比例

2. 临界点控制：通过测算将增值率控制在20%或50%等税率跳档临界点以下，避免适用更高税率

3. 清算时点选择：预缴税额低于清算应缴税额时可推迟清算，反之则提前清算以优化现金流

二、房产税优化

1. 计征方式选择：从价计征（1.2%）或从租计征（12%），根据房产用途选择更低税负方式

2. 资产持有主体调整：以租赁代替房产出资，避免公司名下房产产生的房产税

3. 费用分离：将场地、设备等与房屋租赁合同分开签订，减少计税基数

三、运营模式设计

1. 自持与销售组合：商业部分自持可避免增值税、土地增值税，但需缴纳房产税（原值70-90%×1.2%）

2. 代收费用剥离：通过物业公司代收水电费等，避免计入营业税计税依据（税率5%）

3. 业务拆分：毛坯房销售（5%营业税）与装修（3%建筑业税率）分开核算降低整体税负

四、长期持有策略

1. 土地持有超5年：转让时免征土地增值税

2. 不动产持有超5年：产权转移可免征不动产税

风险提示

建议结合专业税务顾问意见，根据项目具体情况制定方案。