一、主要税种筹划要点
1. 土地增值税
利用20%增值率临界点：普通住宅增值额未超扣除项目20%可免税，可通过调节售价或增加装修成本控制增值率
分签合同：毛坯房与装修/设备合同分开签订，仅对毛坯部分计征土地增值税
利息扣除选择：据实扣除（需金融机构证明）或按开发成本10%扣除，择优适用
2. 增值税
运营模式差异：自持出租时，一般纳税人可选简易计税（5%）或一般计税（9%）；小规模纳税人适用5%征收率
价外费用处理：代收费用（如物业费）按"代理业务"仅对手续费收入计税
3. 房产税
自用房产：按原值减除10%-30%后余值的1.2%缴纳
出租房产：按租金收入的12%计征（深圳除外）
二、运营模式税务差异
| 模式 | 主要税种 |
|-|--|
| 销售商业物业 | 增值税、土地增值税、企业所得税、印花税（0.5‰）等 |
| 自持自营 | 房产税（原值1.2%）、土地使用税 |
| 自持出租 | 增值税（5%-9%）、房产税（租金12%）、企业所得税等 |
| 委托运营管理 | 增值税处理同自持出租，另需支付管理费（需合规票据） |
三、综合筹划策略
1. 前期合同设计
租赁条款明确租金结构、代收费用性质，避免价外费用被全额计税
2. 折旧优化
合理计提固定资产折旧，降低应税所得
3. 政策利用
关注区域性税收优惠（如深圳房产税从价计征）和行业特定减免
4. 跨税种协调
如土地增值税与企业所得税的扣除项目联动调整
风险提示
税收筹划需确保合法性，避免过度依赖单一手段。建议结合企业实际经营目标，制定动态调整方案。
.png&w=100)
.png&w=300)
