一、政策动态与预征率调整
1. 预征率下调：山东省自2025年5月1日起，普通住宅预征率统一降至1.5%，非普通住宅及其他类型由市级税务机关在不低于1.5%范围内自主确定。
2. 区域差异：河南等地普通住宅预征率低至1%，非普通住宅3%，需关注地方执行口径。
二、核心筹划方法
1. 临界点控制
普通住宅增值率≤20%可免税，需通过定价或成本分摊（如增加装修费用）控制增值额。
避免跨税率档位（如50%、100%），增值率接近临界点时适当调低售价。
2. 收入分散与合同拆分
毛坯房与装修合同分开签订，仅对毛坯部分计税。
代收费用（如物业费）并入房价可优化增值率计算。
3. 成本扣除优化
合理分摊地下车位、公共配套等成本，避免核定调整风险。
利息扣除选择较高方式：据实扣除或按开发成本10%比例扣除。
4. 清算时点管理
分期开发独立清算，避免高增值项目拉高整体税负。
延迟竣工或分批销售以递延税款，但需符合强制清算条件（如销售超85%）。
三、风险提示
1. 政策合规性：视同销售范围扩大（如以房抵债），需按市场价确认收入。
2. 地方差异：人防车位转让在浙江/山东需缴税，而广州/江苏按租赁处理。
3. 免税条款适用：收回土地可能需纳税，需在协议中明确公益性用途。
四、特殊场景筹划
合作开发：以土地投资入股符合条件可暂免税。
保障性住房：转让旧房作公租房且增值率≤20%可免税，需完成备案。
建议企业结合项目特点与地方政策动态调整方案，同时注重票据管理与合同条款合规性^[3][6][8]^。
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