房地产会计税收筹划

一、增值税筹划要点

1. 延长持有时间：满2年后出售可免征增值税，显著降低交易成本

2. 价外费用分离：将代收的物业费、维修基金等单独核算，避免计入营业额重复计税

3. 收入递延策略：年度末的销售收入可合理推迟至下个纳税期，平衡税负

二、土地增值税优化方案

1. 临界点控制：普通住宅增值率控制在20%以内可免征（需满足容积率＞1.0、面积＜120㎡等条件）

2. 成本分摊技巧：

3. 利息扣除选择：对比据实扣除（需金融机构证明）与按开发成本10%扣除的优惠幅度

三、企业所得税筹划

1. 亏损抵免：用当年亏损抵减前三年盈利，或在不同项目间调配资金

2. 折旧加速：对符合条件的固定资产采用加速折旧法减少当期应税所得

四、政策工具运用

1. 区域性优惠：关注地方对首次购房、人才引进等特殊群体的契税减免

2. 主体选择：通过公司或个人持有房产，结合经营模式选择最优纳税主体

风险提示