REITs(不动产投资信托基金)的税务筹划是REITs产品设计和运营中的关键环节，合理的税务筹划能有效降低整体税负。以下是REITs各环节的主要税务筹划要点：
一、设立阶段的税务筹划
1. 资产划转环节：
原始权益人向项目公司划转基础设施资产可适用特殊性税务处理，不确认所得，不征收企业所得税
股权划转可避免增值税缴纳(非上市公司股权转让不属于增值税征税范围)
土地增值税可适用改制重组优惠政策暂不征收(房地产开发企业除外)
2. 股权转让环节：
原始权益人向REITs转让项目公司股权的评估增值可递延纳税，直至REITs完成募资并支付对价
战略配售份额对应的增值部分可递延至实际转让时纳税
二、运营阶段的税务筹划
1. 项目公司层面：
房产税筹划：可采用分拆租金收入或转租方式降低税基
企业所得税：西部大开发地区可享受15%优惠税率
借款利息支出可在税前扣除(通过SPV公司结构设计)
2. 印花税优惠：
企业改制重组过程中新启用的营业账簿，已缴纳印花税部分不再重复缴纳
改制重组前已缴纳印花税的应税合同，权利义务未变更的不再缴纳
三、特殊结构设计的税务考量
1. 双SPV结构("资管+信托")：
投资设立新公司时，以房地产投资可暂不征收土地增值税(非房地产开发企业)
不动产投资设立新公司应缴纳增值税，但可通过合理架构设计优化
2. 资产剥离方案选择：
整体打包转让(资产+债权债务+劳动力)可避免增值税缴纳
可同时适用财税〔2014〕109号文和2022年3号公告的优惠政策
四、政策动态与区域优惠
1. 基础设施REITs试点项目可享受特殊的税收递延政策
2. 重点区域(如京津冀、长三角、粤港澳大湾区等)的基础设施项目可能获得更多政策支持
3. 2022年第3号公告的税收政策追溯至2021年1月1日起实施
合理的REITs税务筹划需要综合考虑交易结构、资产性质、地域分布等多重因素，建议在专业税务顾问指导下结合具体项目情况制定方案。
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