物业服务人员是物业企业经营中必不可少的一个岗位，很多时候业主都把物业的员工看作是和人打交道最多的，也很少会直接提出要提高人力成本，或者减少这方面的投入。但事实上，提高物业行业人力成本是有可能成为现实的，因为人们已经越来越关注到了人对物所产生影响力，从心理上越来越认同物与人交往所带来的意义。有人说：物管公司不应该以工资作为唯一指标来衡量员工成本。的确是这样，但其实这也是有道理的：物管公司在服务过程中所需支付及为之提供给人员费用所带来的收益远大于其承担的人工费用。作为一个长期从事物业管理服务行业的专业人士，我也愿意把自己与物管公司接触、甚至合作过程中所碰到过、遇到过的各种问题进行总结分析，并分享给各位朋友参考，以便于共同进步。

一、人员成本的计算

按照国际上通用的“薪酬结构模型”来计算企业员工成本时，通常会采用两种方法：直接法和间接法。其中直接法是把各项费用作为基本成本加计扣除，以确保最小成本的获得；而间接法则是把各项费用作为一个整体来计算。对于直接法里所包含的项目而言，最直接的做法就是按照项目所在区域标准或者当地劳动部门规定的标准来确定项目人员工资标准和工作量标准。具体方式包括：按照区域内所有物业项目中最低服务标准平均工资标准确定项目人员工资；按照项目所属区域最低服务标准平均工资标准确定项目负责人工资；按照项目所在区域标准平均工资标准确定服务人员工资；按照项目所属区域最低服务标准平均工资标准确定项目成员工资；按项目提供其他服务项目实际工资最高标准确定项目负责人报酬等几种方式。例如某小区内有10个物业服务岗位，其中管理、安保、保洁、绿化、维修各5个职位都按最低标准平均工资标准进行核定（表1)。

二、人力成本应如何提高？

在传统模式下，物管行业在做大做强的同时可以通过引入第三方品牌服务公司（如：专业技术与资质评估机构）。通过引入第三方来优化物业公司本身人力成本比例，是未来降低员工成本与提高企业收益水平并行的关键。通过引入第三方来优化内部人力资源，从而更好地保障服务质量。现在很多第三方公司都存在着对用户服务满意度评价低、服务绩效不高等问题，所以要想提高物业行业企业内部人力成本是有一定希望了！

三、公司与员工的关系

对物业管理企业来说，通过与业主建立良好的关系，才能使物业企业获得更好的发展。对于关系密切、关系融洽的业主单位和物业服务行业来说，业主满意度提高的同时也将有利于企业的经营发展。但因为物业服务行业与其他行业相比，受社会和政治因素影响较大。所以，在这种情况下，对企业而言提高员工福利水平对于企业自身发展而言具有一定意义。

四、如何合理控制物业服务人员？

首先，要了解物管公司管理人员的素质。作为物管公司的管理者，就是对整个企业所服务区域内的每一位员工进行管理。要想对员工进行有效的管理，最好的办法就是给员工一种职业归属感，让其在工作中发挥其专业特长、发挥其主观能动性；同时在做好日常工作管理外，还应与员工保持密切关系，让其产生一种职业归属感。对于物业管理公司来说，也应该尽量避免一些不必要的事情发生。例如：物业服务人员下班回家经常遇到被业主不遵守交通规则、或者随地吐痰造成环境污染等问题时。所以一定要控制好物业服务人员下班时间和地点。