【亿邦动力讯】【10月17日消息】9月23日，国务院发布《关于推进新型城镇化建设的指导意见》，其中提出，要优化城镇人力资源结构。近年来，我国人口老龄化程度日益加深，截至2013年底止,60岁及以上老年人口已经超过1.3亿人，占总人口的18.7%。庞大的老年人口将成为未来物业管理行业中越来越重要的服务对象。我国物业管理业起步较晚，人力成本构成上也与西方发达国家存在较大差距，但由于物业管理行业与传统服务业存在诸多相似之处，且具有一定的区域性特征（比如一线城市及经济发达地区),因此具有明显的特殊性。

一、从业人员数量占比大

根据中国物业管理协会统计，截至2013年底，全国共有物业服务企业3.68万家，其中，规模以上物业服务企业3.54万家，占全国物业企业总数2.3%。由于目前行业尚处于发展初期，行业人员主要集中在物业服务一线人员，服务人员人均月工资水平在3000-4000元左右（根据2014年中国物业管理协会统计数据显示：物业管理从业人员人均月工资为2734.5元),服务人员中普通服务人员占80%~90%(根据2015年5月全国物业服务行业从业人员人均月工资统计）。其中，普通服务人员约占83%~90%(根据2014年中国物业百强企业排名统计数据显示：前十名中：富力物业排名第一）。另外，随着物业管理模式创新力度加大且服务质量逐步提升，物业管理服务人员平均月工资水平已接近3000元，甚至超过了一般企业员工基本工资水平（《2013年中国物业管理行业白皮书》）。由此可以看出物业管理行业已经步入快速发展期，未来发展潜力巨大（根据中国物业百强企业2013年度报告显示：近5年物业管理人均月工资增长了72%)。

二、用工结构复杂

一般情况下，服务行业企业的员工构成是比较稳定的，基本以大学生、中专生、退伍军人、技术人员等为主，其中技术人员比例最高，约占总员工数的40%以上。与传统服务业不同，物业服务企业工作时间较长，在长时间的工作中，员工也可能会产生厌倦情绪。另外，物业服务企业需要定期招聘新员工，因此所需人员数量也是较为庞大的。同时因为行业本身的特殊性，导致企业往往需要大量外聘人员来解决用工问题——这就使得企业需要在薪酬待遇以及工作时间上对外聘人员进行区别对待。

三、人工费用构成相对稳定

从表2中可以看出，物业行业的人均薪酬与行业的薪酬结构呈现出较强的正相关性，随着物业管理行业市场竞争的加剧，物业公司在薪酬结构上也呈现出更加积极的趋势，其中，薪酬水平越高的公司人力成本占总收入的比例越高；而在企业盈利水平低而业务增长缓慢所导致人力成本占比有所下降的情况下，这一比例也在逐年下降。总体来看，随着物业管理企业规模不断扩大，物业管理行业员工所承担的工作任务会越来越重，相应的员工薪酬水平也会随之提高起来。从人力成本构成来看，尽管存在员工薪酬结构较为单一不够灵活的情况，但由于物业公司对员工队伍建设及员工福利管理都十分严格甚至苛刻，因此即使从一定程度上造成了物业公司管理效率提升较慢且员工忠诚度低等问题，但总体上来看仍是以刚性著称。

四、工资总额波动大

根据中国物业管理协会对样本物业公司的统计,2008年，全国有超过1000家的物业管理公司在北京地区产生，并以北京地区为代表，产生的员工人数逐年增加，工资总额逐年提高。同时，由于物业公司之间工资水平差异较大，同一家物业公司同一岗位劳动者的工资水平也会有较大差别。总体上，由于物业公司规模大小、人力成本构成及人员构成差别较大等原因制约了不同规模企业工资总额的波动差异。不过由于一线城市物业管理行业用工强度较高，因此工资总额也呈现一定程度上的结构性波动。

五、管理和技术要求较高

在现代企业制度下，企业人力资源规划和人员配置基本依赖人力资源部门的职能部门，而这种职能部门往往也是物业管理公司人力资源部门在整个物业管理中的主要角色。人力资源部门通常会根据物业项目服务对象的不同，将人力资源管理职能划分为人力培训职能、人力资源管理职能及人力资源绩效管理职能等五大职能，对人员进行人力资源规划和培训。而由于物业管理项目服务对象多为城市居民住宅区（如住宅小区、公寓小区）或商用物业，因此在业务过程中，物业管理中心需要与业主建立更紧密联系，及时掌握情况，对服务过程进行控制和反馈。物业管理中心还需要通过与业主、开发商等方面联系，及时发现并解决问题，提高物业管理质量和管理效率。同时，物业管理中心还需要有科学系统、科学规范、技术先进、质量过硬的人力资源专业技术人员为客户提供优质服务。从行业技术发展趋势来看，随着现代电子技术的快速发展，未来物业公司的人力成本必将呈现出更高的比例，而这将会在很大程度上决定物业公司所面临巨大人力成本压力。