物业管理是一门古老而又神奇的学科，它具有强大且不受社会的制约的特质。在历史上不断发展壮大，不断提升服务品质和管理水平。但随着社会经济总量的扩大及社会人口老龄化的加剧，物业服务企业成本日益增加，人力资源配置与管理已成为重要一环。物业管理行业作为国民经济发展、居民生活水平提高过程中必然产生于特定地区内的自然现象，必然存在于人们生活圈或社会生产圈之间。物管行业在人们日常生活中起着不可或缺的作用，如家居环境的清洁、公共设施运行、治安防范等等；甚至物业服务工作在其中都起着不可替代的作用。其成本主要包括：人员成本、场地租金、公共设施设备维护费用等。具体如按其来源及数量计算，物业公司人力成本约占整个行业人工成本（含社保）费用的50%左右，因此对物业管理企业运营中所产生的各种负担问题与其他企业相比相对较轻。

一、人员成本

对从事物业管理服务并具备相应技能知识和专业知识的从业人员来说，在提供日常后勤维护等方面所产生的费用较为有限。但随着国家经济发展水平和人们生活水平的提高，生活水平的不断提高，物管行业中从业人员也随之增多。据统计，目前我国人均 GDP已突破1万美元，达到了中等发达国家水平，目前处于转型阶段，我国社会结构正在发生深刻变化，劳动力供给结构也发生了变化，这对传统服务行业也提出了新的要求。由于社会福利政策和保险制度健全和完善，居民收入水平不断提高，中国已经进入高收入阶段，这都促使物管行业从业人员整体素质得到了很大提升，行业竞争力进一步增强，成为我国居民中收入水平最高、福利最好和稳定性最强产业之一。行业规模迅速扩大，行业结构逐渐完善，物业服务企业之间竞争加剧的同时，对人力资源管理提出了更高的要求，如员工培训及服务等问题，这也就为物业行业运营增加了运营成本和压力。为应对激烈的市场竞争，目前企业已开始提高员工工资成本。

二、场地租金

由于企业运营的需要，会在一定的区域内，根据企业经营情况与承租人签订不同形式的租赁合同。根据租赁合同约定租金内容以及时间安排，物业公司支付给承租人的租金或者物业管理企业从其他单位获得的租金，其具体金额，由承租人与业主协商解决，并在不违反法律法规规定情况下与管理人协商一致。租金价格应遵循公开合理，公平合理的原则以及合同约定。以房屋租金作为物管费用支出依据有利于物业管理企业降低其经营成本。物业管理企业所处行业对场地租金产生不同情况所采用的方式及租金标准不尽相同。一般来说，住宅类物业租金较高，在一定程度上增加了企业成本；非住宅类物业租金更高，甚至是一倍以上。因此，企业场地租金支出应在物业公司经营成本中占较小比例。

三、公共设施设备维护费用

物业服务的最终目的是让业主生活的更好，所以，物业公司必须在日常工作中注意对公共设施设备的维护。一般包括：维修、更换、养护、修理及替换等。对物业管理区域内的供水、供电、供暖等市政公用事业价格的保障与管理；同时，也包括部分与建筑物有关的装修工程和其他费用。维护费用是指由业主大会或者其授权监护人，物业管理企业自行负担或者委托具备相应资质而自行负责维修公共设施或设备所需的合理收费。一般包括：建筑面积平方米；按规定应由相关单位定期向其交付业主之房屋收取的水电费、天然气费用以及水电气电费。若产生维修费用需业主同意后方可支付。

四、其他成本

其他成本包括管理成本、维修服务成本、行政办公成本等。通常所说，所谓管理是指企业经营管理行为，其过程就是一种经营管理活动，而经营管理活动有其规律，一般有其相应的成本构成，如人员工资支出、固定资产折旧费用摊销等；而管理费用往往是作为企业营业费用中不能扣除的，它还包括销售费用、管理费用等等。另外公司所拥有的无形资产摊销（一般指资产中可用于经营活动消耗，包括固定资产折旧和无形资产摊销),折旧不是长期会计入账折旧而是一个“平均”数值，按照企业会计准则分类使用，折旧费占管理费用总额比例为50%左右。当然折旧方法是根据经营项目和成本高低来确定，不会与经营活动发生直接关系，但随着生产经营规模的扩大而逐步增加，这会给企业带来一定经营风险，因此一般都不采用强制标准规定。例如固定资产是指企业由于历史形成或发生过变动，在不改变其原有用途情况下已经占有和使用过且不会再重新使用并对其经济价值造成损害的固定资产；对其进行修理和更新、改造所需支出而计提必要资金；以及按照国家规定可以收回投资等。其中属于固定资产的是有形资产和无形资产费用支出，如企业购买办公设备所需支付的设备购置费。固定资产包括价值为或者可收回金额为计算依据而确定，有折旧年限要求且按照国家有关规定实行累进折旧法等；无形技术资产主要是指企业拥有、可以预期或不能提供使用或者没有经济价值而必须拥有的无形资产等等。总之，企业应根据所服务项目将其进行归类和核算，并严格按照规定用途进行使用和管理，如果发生严重亏损将不能享受相应利润分享或亏损等情况均会对公司经营产生重大影响；因此物业管理人员成本又称企业损失成本。例如：管理成本在企业所得税中税前扣除项目有环境保护税、增值税、所得税及附加（即资源税）等；固定资产折旧费用在营业损益中单独核算并计提折旧；公共服务投入成本等多项内容。根据《物业管理费暂行办法》规定：物业服务企业向业主收取或支付管理费

五、结语

伴随着经济飞速发展，居民生活水平不断提高，房地产作为居民生活必需品，不仅为房地产开发企业提供了良好的外部环境，也为物管行业提供了发展活力，推动了行业的快速发展。随着国家城镇化进程加快，人们消费水平提高以及居民收入水平增长。市场竞争日趋激烈，物业管理企业面临着越来越多来自于成本增加，特别是人力成本提升等问题，对经营构成一定影响。因此必须提升人力资源配置效率和专业化水平，优化行业人力资源配置结构，不断提高人力资源使用效率和水平。随着国家对劳动关系的要求，劳动力市场也将进一步规范化。物业行业也将迎来更加激烈挑战，“蓝海”正在被不断打开而日益成为众多企业争夺的市场。