目前，我国物业管理行业的快速发展，为人才需求提供了巨大的市场空间，使物业企业不断向专业化、精细化和国际化方向发展。一方面，随着国家政策对物业管理行业的支持力度不断加大、企业管理模式日趋成熟，另一方面，在当前房地产行业增速放缓和经济下行压力加大的背景下，人力成本成为了物业管理竞争新常态下的“硬成本”。根据《中国物业管理行业人力资源开发现状及趋势分析》报告显示在当前我国一线城市房价高企、老龄化加速等情况下，物业管理公司普遍面临着用工缺口大、人力成本高的难题。为进一步提高物业管理公司服务质量和水平，加强人才培养和队伍建设，提升企业经营效果和竞争力，研究探讨中国物业行业“人才库”的发展现状及趋势。

一、调研背景

我国物业管理行业发展近二十年，在政府的大力扶持下，从2010年开始，我国房地产市场进入了高速发展阶段，随着房地产市场的快速发展，对物业管理企业的专业化程度、服务质量、管理水平都提出了更高需要。但当前，我国房地产行业增速放缓和经济下行压力加大影响了人才需求释放。2016年《政府工作报告》提出要“大力培育和发展新增长点”；“引导住房租赁市场健康发展”等，对人才需求形成了巨大压力与新要求。由于物业管理行业具有独特的人才开发机制，加之社会各方面对物业从业人员素质要求较高，故企业普遍面临着用工缺口大、人力资源开发价值不明确问题。当前，我国一线城市房价普遍高企、老龄化加速，为员工创造了良好的职业发展空间，导致部分员工辞职或跳槽现象屡见不鲜；再加上行业竞争激烈，导致人才市场出现了“择业难”现象。而目前一线城市员工年龄普遍偏大、工资水平较高、社保费用负担较重，同时由于城市生活节奏快，大部分年轻人缺乏学习机会，导致了这部分人口在工作过程中产生大量“代际矛盾”（如对子女照顾不足）。因此，为提高公司员工福利、增强员工归属感和企业竞争力等诸多因素影响下使得劳动力市场供给与需求严重不匹配。目前我国仍处于房地产市场快速发展时期，在宏观调控以及“三去一降一补”和房地产行业去库存等政策影响下，居民收入水平持续下降，使得居民消费能力不足问题更加突出。这对物业服务需求也呈现出多样化趋势。据相关调查显示2018年我国居民人均可支配收入为27458元人民币，其中城镇居民可支配收入为28416元人民币；居民消费支出23407亿元人民币。居民可支配收入较2017年增长6.3%(名义增速),低于经济增速；居民消费价格指数上涨1.7%(CPI)。但其仍处于持续上升通道当中（见图1)。本文以北京市昌平区某住宅小区为例展开研究。基于小区物业服务品质、员工收入水平、工作

二、物业服务人力成本高企的主要原因：

在物业管理行业，人力成本是很大一块支出。物业服务的成本包括人工成本、硬件设施维护成本、房屋租金及管理费。因此，人力成本是物业企业的重要开支之一。但是，传统管理模式已无法满足当前物业服务发展需求，越来越多的物业公司开始走上专业化道路，向精细化、规范化和国际化方向发展，目前来看物业服务行业中普遍存在着人力成本高企的问题。而在人力资源方面缺乏专业人才是现阶段物业行业出现企业用工缺口大、人力成本高企的主要原因之一。“三高一低”成为了许多公司面临的现状。

三、人才管理现状分析

根据中国物业管理协会公布的数据显示，目前，我国住宅物业管理服务市场主体的用工缺口已超过400万人，且未来几年仍将持续增长。而随着我国城镇化进程的加快、我国经济进入新常态以及人口老龄化等因素的综合影响，使未来几年我国物业行业存在着大量的就业人口。根据“2017中国物业服务行业人力资源与社会保障职业分类考试”的相关数据显示，全国报名人数已达88.43万人。预计未来5年内，人才需求总量将达1100万人之多。对于很多住宅小区来说只需要5-10名就能满足需求，但是对于很多企业来说他们需要一批真正能为服务的合格人才。对于行业，人才管理可以是一个方面，但是对于企业来说却是一个难以解决的问题。因为企业所面临的最大挑战是人员需求缺口太大及招聘流程过于繁琐，造成大量待岗人员无法正常上岗，在收入与工作质量之间进行权衡，如何解决呢？通过调研发现以下几个方面：一是目前物业管理行业人力资源部只对本科学历人才提供岗位数量；二是对于非应届大学毕业生采取不发工资政策；三是对于服务要求高的岗位，只能通过提高薪资吸引人才；四是目前行业内普遍存在一种情况就是企业不愿意招聘优秀人员，因为薪酬低、风险大；然后就是对服务质量无法把控，导致招到真正用得上。因此需要有更多更加专业的人才来保障物业管理行业高质量发展！同时随着国内劳动力市场供给短缺与求职难并存带来用工成本高也成为了物业企业面临新挑战！为此，我们采取以下措施加以解决：强化对职业技能培训工作的组织领导和推动下以人力资源工作改革为主线加强物业行业人才队伍建设是我国实施素质教育、培育和发展社会主义市场经济体系和社会主义市场经济体制必须要进行的一项基础性工程，也是国家对城市公共服务能力建设与改善民生工程。加快培育与发展新模式为指导方针，坚持社会化方向。随着我国劳动力供求矛盾越来越突出以及经济转型、产业升级导致社会问题日益突出，对物业管理行业人才资源带来了严峻挑战。由于当前我国物管市场竞争日趋激烈的

四、未来发展趋势

未来随着物管模式不断深化和物业企业客户的增加，未来客户对服务与人才需求将更加多元化，对技能的要求也将更加严苛和多元化，同时也将要求更高，这也意味着人才短缺将成为行业发展的主要矛盾。对物业管理行业人才引进以及培育与输送环节面临更加复杂的情况。在人才紧缺的情况下，如何高效地解决员工队伍建设以及人才评价问题；如何科学合理控制薪酬；如何降低人员总成本才能保证工作效率与员工满意度同时提高？如何避免低水平人员流失等等都是目前物管公司亟待解决的难题。在传统物业人才招聘模式下，以人才“需求侧分析与岗位匹配度”作为招聘工作重点之一，但这只是一种“纸上谈兵”，真正意义上，企业用人还是要靠专业能力来实现，因此人才培养与开发工作才能取得长足进步。因此，未来需要物管人具有更加科学的职业规划、专业化培养更加科学化以及多元化，以实现为业主提供更好服务。

五、对策建议

人力成本高已成为行业内普遍存在的问题，而对于物业管理企业来说，如何降低物业管理的人力成本，成为了新时代下企业亟待解决的问题。对此，首先要完善人才战略：从物业管理企业发展状况看，人才需求与自身实力不匹配的现象较为普遍，这使得物业企业对专业人才更渴望、更需要更专业的人才。因此企业在招聘员工时要结合实际情况采用招聘等多形式进行人才招聘的同时要加大对员工培养的力度和范围，使之既能够满足企业对员工素质、能力和发展需要，又能够满足企业自身发展需求。其次，要制定出切实可行的政策法规来促进物业行业的专业化发展，明确员工工资总额增长幅度不能高于员工平均工资涨幅，对于公司来说不应一味追求“高工资"待遇”；应根据物业发展需要及时引进高端人才，为行业发展注入新鲜活力；还应重视员工职业道德教育；为员工提供职业培训计划。