一、基础税种与政策应用
1. 房产税与土地使用税
自用商铺需按房产原值减除10%~30%后缴纳1.2%的房产税；出租则按租金收入的12%缴纳。
免税期政策：若租赁合同约定免租期，免租期间无需缴纳增值税及企业所得税，但房产税需根据地方规定确认是否减免。
2. 增值税
小规模纳税人月租金收入≤10万元可免征增值税（需分摊至租赁期）。
一般纳税人需按9%税率缴纳，但可抵扣进项税额。
3. 所得税
个体工商户：无需缴纳企业所得税，经营所得按5%~35%超额累进税率计税，可扣除成本费用（如装修折旧、物业费等）。
公司主体：需缴25%企业所得税，分红再缴20%个税，但可享受地方返税政策（如江苏返企税20%~28%）。
二、核心筹划策略
1. 主体选择优化
个体工商户适合小规模经营，税负更低（免企税、分红税）；公司制适合扩张需求，但需综合评估返税政策。
2. 租赁模式设计
转租模式：个人以低价出租给租赁公司，再由公司高价转租，可分层降低税负（如享受小规模纳税人减半优惠）。
分摊收入：一次性收取租金可分摊至各月，避免单月收入超标导致增值税税负上升。
3. 成本费用抵扣
固定资产折旧（如装修、设备）、物业费、维修费等均可抵减应纳税所得额。
区分自用与经营面积，合理分摊费用。
4. 政策红利利用
关注地方税收返还（如安徽增值税返40%~45%）。
残疾人就业单位可减免城镇土地使用税。
三、风险提示
合法合规：避免虚构交易或拆分收入，否则可能面临补税、罚款（如电商行业稽查案例）。
动态调整：政策变化（如免税额度）需及时跟进，建议定期咨询税务机关。
通过以上策略，可有效降低税负约20%~30%，但需结合商铺实际经营情况定制方案。
