根据物业管理行业人力成本市场情况，我国物业管理行业自2006年起，开始试行“人才成本”项目。为统一物业管理人力资源开发、培训、考核及使用行为规范和指导，增强行业的整体合力，维护行业的整体利益。2009年9月5日，国家发改委、建设部联合发布《服务业发展指南》（发改产业[2009]3387号）正式文件，明确提出：“未来五年服务费用将占物业管理行业总收入的30%以上。”2010年3月10日下发的《关于加快培育和发展物业管理产业的指导意见》（建城[2010]328号）又进一步明确了：“服务费用将占服务总收入不低于20%”，到2023年，服务收费占服务总收入的比例将达到50%左右。当前，由于物业管理单位规模小、专业化程度低等因素影响，致使人力成本成为最重要影响因素之一（占物业管理企业营业收入比例超50%)。

一、基本原则

按照经济社会发展的需要，综合运用法律、经济、技术、科学、人文等多方面知识，通过分析计算，预测合理、科学的物业服务成本，并确定相应费用，在物业企业劳动用工管理中，不断提高管理水平和物业档次，以更好地满足业主需求。坚持因地制宜理念。适应经济社会快速发展需要，积极响应国家的经济建设战略方针政策和业主单位的实际需求；坚持量力而行、实事求是、充分尊重员工意愿和个人意愿之间的平衡。坚持以市场为导向，以求实、求精为原则，为全体物业服务提供良好的运营环境。坚持服务原则，以员工利益为中心，兼顾企业长远发展；坚持科学发展观，充分调动员工积极性，全面提高员工素质；坚持规范操作、规范经营；坚持行业自律。尊重各方的正当权利与利益诉求。各单位根据自身特点和发展战略目标开展人力成本项目的实施。坚持原则：即遵循法律法规原则、遵循物业行业发展规律、遵循市场规律。维护企业和业主的合法权益。

二、定义及内涵

人才成本是指物业管理单位支付给人力资源管理相关机构、人员和场地费、社保、住房公积金、医疗保险、个人所得税等有关费用，以及为其招聘与培养所发生的各项费用。目前，国际上对于人力资源成本有多种定义。国际上，目前通行的定义是指“人力资源相关的活动开支”“人才成本”等领域中包括经济成本、市场价格（即劳动力市场价格）、薪酬成本、员工福利、公司所需要的资金来源等。这方面相关资料较少且来源较分散。本标准将上述概念进行具体解释。将员工工资支出和社保费用支出计算为一个综合费用进行统计，并得出相关结论。本文所称人才成本主要包括：薪酬成本、福利费用、劳动关系等方面因素。

三、编制依据与方法

本标准为国家民政部发布的《企业工资支付暂行规定》（国家劳动总局令第148号）、《企业工资支付暂行办法》等部门规章提供了指导和依据，并参照中组部办公厅颁布的《组织人事劳动争议调解仲裁法》、《劳动争议仲裁办案规则》和国家发展改革委有关指导性文件精神，制定了相应的解释。标准中还明确提出“不得采用任何方式规避行业标准”；同时，根据本企业实际需求设置了“特殊岗位”一栏，供操作人员参考。人力资源开发实践中存在着各单位重复开发、浪费人力物力和财力的现象，严重制约了物业项目的经济效益。为此，本标准借鉴了国内外通用的相关理念和方法，从不同角度考虑问题，对员工进行成本分析及绩效评价设计并确定考核内容及标准；提出员工薪酬管理办法；提出项目员工工作职责、工作量、绩效考核的合理性、可操作性评价指标。同时借鉴人力资源管理顾问公司“企业人力资源服务价值导向研究”项目成果进行分析。

四、项目执行效果评估

本标准是由上海瑞泽集团制定和实施，并具有权威性和行业代表性的咨询公司负责设计与实施。在物业人力成本项目实施过程中，第三方服务机构发挥了重要作用。本标准引入了“评估体系”，通过项目执行效果评估，客观分析各环节在项目实施过程中存在的问题，并提出相应的改进措施，为改进人力成本项目管理方法、提升项目绩效提供依据。对项目在人力资源管理实施效果进行评估。根据项目实施结果给出合理建议。本标准的发布与实施将对物业管理行业发展产生积极影响。本标准将严格按照《中华人民共和国物业管理条例》等法律法规进行规范管理，进一步规范社区居民委员会组织成员、居委会工作人员作为社区管理者履行社会责任；加强企业的业务管理制度建设；健全企业人力资源管理制度；建立物业服务企业人员、岗位工资标准和社会保险制度等。加强对物业管理人和从业人员培训；加强专业人才队伍建设；合理安排值班工作；保障居民安全和权益；维护社区环境卫生。充分发挥社区公共服务功能，不断提高社区精细化水平；强化社区网格化管理能力和水平。

五、附则

本标准由中物联《人才成本》工作委员会负责制定和实施，由中物联物业服务分会具体实施。本标准自发布之日起实施。《人才成本参考数据与方法》（试行）同时废止。本标准由国家工商行政管理总局物业服务费标准制订委员会负责解释。本标准自发布之日起施行，有效期至2016年12月31日。