【导语】：物业服务企业对员工的要求是：勤俭节约、高素质。在目前物业管理公司普遍存在的问题是：员工人数少、薪资水平低。如何解决这个问题，这不仅涉及到薪酬体系改革、人员管理等方面，也涉及到企业人才战略的制定及实施。对此，笔者从人力成本管理的角度展开分析，供物业同行参考。一、人力成本构成：公司管理人员工资支出占营业收入的比重是20%,这部分费用主要包括劳务费与管理费两部分。

1、劳务费的构成

物业管理行业是一个服务性行业，物业管理公司的工作人员主要是从事客户服务、物业管理项目的施工管理和维护等工作所消耗的劳动力资源。劳务费就是为满足客户所服务的项目和数量而发生的各种工资、奖金、补贴、社会保险、住房公积金等。这部分费用主要由公司购买的社保和公积金、其他社保构成：社保机构代缴；公积金按规定存入职工个人账户；职工发生个人意外伤害保险等。目前在一线执行项目服务人员平均水平为2300元—3000元（含);一线工作人员平均月收入3000元以上。二、服务质量与物业成本：物业公司作为服务型企业有一个显著优势就是能为客户提供周到的服务。因此物业管理公司在服务过程中要注重服务质量及售后服务方面费用支出。如日常办公、车辆、餐饮、娱乐、维修、安保、保洁等费用支出方面属于人力成本里重要一部分。但其中大部分都在营业收入中获得了较好的体现。因为在工资构成中占比较高而使劳务费支出没有体现在整体支出之中。劳务费在营业成本中占据最大比例(87%)是由于公司对员工绩效考核体系及薪酬制度不完善所造成的。薪酬是决定员工薪酬的主要因素之一（当然有其合理性);在人力成本控制中比较重要的一部分包括劳务成本、直接薪酬与其他薪酬三部分组成：其中：服务报酬包括：日常工作时间、休息时间所发生的劳动报酬；与单位有关的福利、保险和住房公积金等；非直接向客户收取而向管理部门缴纳的各种税收；工资、津贴和补贴；经人力资源部门核算能产生经济责任费用的其他收入；不属于经营收益。包括所有相关成本支出；由于生产经营等原因带来的费用支出。对于物业管理公司来讲直接成本占收入比重的90%以上存在明显问题，主要表现为：由于物业自身特点导致生产成本存在无法及时转嫁到消费者身上造成营业成本偏高等问题导致费用支出过大；造成用工紧张时无法避免造成企业资产浪费。由于公司为增加利润而导致人力成本支出过高等等情况屡见不鲜。因此

2、管理费的构成

在对公司管理人员薪资水平进行核算时，要注意管理费的构成，这部分是在企业所有人力资源费用中占比最高的一部分。如一家公司管理人员工资支出占营业收入的比重为15%,管理费占营业收入的比重为20%。根据上述内容可知管理人员的费用构成是一个动态变化的过程。比如现在不少公司管理费超过60%,就是在不合理的情况下被扣掉的。如果管理费不合理，会直接导致企业的营业收入减少甚至亏损。如有的物业公司管理费占营业收入只有20%,而员工数量却达到300人左右，管理费收入严重不足管理部门的日常运营费用支出。管理费和奖励构成；物业管理费按月度、季度或年度核算；根据企业经营业绩情况，制定管理费的费率标准；在工资总额不变条件下进行浮动。但也有不同情况下会出现差别：有的项目会在工资总额中扣除管理费；有的项目中不扣除；有的项目中扣除；有的在税前扣除；有的不在税前扣除等情况。根据《物业服务收费项目清单》（见附件）中费用构成表中所列项目、数额及其占营业收入的比重分析：成本（包括合理费用）应在10%以内（含10%)。因此可将管理费支出控制在一定比例之内。但管理费和薪酬收入支出比例不合理时可考虑降低薪酬水平、减少项目范围进行调整和取消项目等手段来提高其报酬（尤其是固定奖金）所占比重及费用支出总额。因此通过合理选择费用组成范围、降低薪酬水平、加大项目开发力度等措施以降低企业成本费用支出。同时需要控制好员工人数在80人左右（一期人员约为300人）以便于进行内部审计与核算。对于规模较大客户数量较多、业务复杂、业务量大的项目在制定管理费时应采用固定酬劳模式或收取管理费结合方式。对管理费实行定额标准。这有利于对公司开展经营管理活动、监督管理层落实各项管理要求以及完成上级布置的各项工作任务的有效措施等。此外还有一定比例属于行政职能范围的费用如劳务费（包括出差活动、会议成本等）和其他费用如办公用品采购等也应纳入管理

3、劳务费管理思路

劳务费的发放在公司成本中占到了很大比例，直接影响物业服务质量。根据物业服务企业成本构成特点，一般将服务项目的费用分为固定成本与非固定费用两类。在员工工资中的劳务费占工资支出比较高，是因为物业行业人员流动性较大，对管理人员需求量不断增加。而在人工成本的支出中工资占比相对较小，因为没有绩效考核标准和激励措施。如果对每一个员工进行绩效考评可以体现员工对公司是否盈利的主观判断。可以采用项目经理制，将员工分为高层管理人员与普通管理人员、业务骨干两类。一般高层管理层实行薪酬体系，而一般管理人员采用绩效考核来激励他们工作更加努力的样子，进而让管理层给自己施加压力。如果给员工的薪资设置很高，那么这部分人力成本就是企业最大的管理费用及开支（包括行政、办公费用等）、日常工作事务与公司经营规模直接挂钩。这样，在人力资源方面就不存在问题了！只要保证公司正常运转就可以了。因为物业服务企业需要管理人员来承担日常劳动，这也是降低企业经营压力最有效的方法之一；而且这种劳务费收入比工资低很多可以激励所有员工努力工作，提高自己工作质量和效率，从而保证企业的正常运转和发展壮大。根据实际情况制定合理的劳务费发放标准可以增加员工工资收入，提高员工福利待遇；但如果低于成本就不能起到激励作用且会造成过多浪费甚至导致企业亏损了就得不偿失了!!在当前形势下应通过以下方法来提高公司效益:1)加大考核力度对员工个人进行绩效考核评定;2)建立激励机制（制定奖惩办法或奖励标准);3)进行人员培训管理、提升服务质量、降低成本（降低材料费用）、优化结构等项目；另外就是对于绩效不高或工作效率较低的管理人员（物业服务质量和业务水平低下等）人员应当予以辞退和降薪处理。并根据实际情况对这些人员给予相应奖金以保证其工作质量水平及业绩考核！如果没有完成任务还将会影响其他激励机制或进行处罚。在劳务费支出中劳务

4、激励机制

激励机制包括物质激励与精神激励两方面。物质激励和精神激励，比如奖金、实物奖励等，但绝不是唯一的激励方式；精神激励不一定比物质激励更有效，因为只有物质激励才能充分调动员工工作积极性和主动性。物质激励会减少工作量和工作效率，增加工作量的必然结果就是人的工作积极性不高。这就要求公司根据实际情况建立有效的奖惩机制。精神激励主要针对管理人员，比如项目经理、车间主任、班组长、主管、副经理、部长等，以充分调动他们工作积极性，使公司人力资源管理工作在企业总体战略下运行。物质激励是必要的，但必须是适当的以有效作为基础。同时要兼顾到人的积极性与主动性，不能盲目追求高收入。这需要建立在工作过程和结果基础上的公平与合理。也要考虑其对企业经营业绩和财务状况及个人成长与发展前景之间是否存在必然内在联系（即是否有利于促进企业持续健康发展）这个因素。