房地产企业税收筹划方案

一、土地增值税筹划

1. 临界点控制

普通住宅增值率控制在20%以内可免征土地增值税，需通过合理定价或成本分摊实现^[3][5][6]^。例如将部分开发成本分配至普通住宅项目，降低其增值率。

2. 收入分散法

拆分毛坯房与装修/设备合同，仅对毛坯房部分计征土地增值税，减少税基。

3. 代收费用处理

将代收费用（如燃气初装费、物业费）并入房价统一收取，通过调整总成本影响增值率。

二、营业税/增值税优化

1. 价外费用剥离

成立物业公司单独收取代收款项，避免被认定为价外费用而额外计税。

2. 税率差异利用

毛坯房销售（5%税率）与装修工程（3%税率）分签合同，降低整体税负。

三、所得税筹划

1. 利息扣除选择

据实扣除贷款利息或按开发成本10%扣除，择高适用以减少应税所得。

2. 政策优惠申请

高新技术企业可享15%所得税优惠税率，需提前规划资质认定。

四、房产持有结构设计

1. 家庭/企业资产配置

避免房产过度集中个人名下，通过家庭成员或子公司分散持有，平衡税负。

2. 清算时点调控

根据预缴与清算税额差异，灵活选择提前或延迟清算时间以优化现金流。

五、综合风险管控

通过上述方案，房企可系统性降低税负10%-30%，同时需配套完善财务核算与票据管理，确保筹划方案落地可行^[4][6][7]^。