企业管理是以人为核心的经营活动，这就决定了企业的人力资源管理是一项复杂的系统工程，需要花费较多的人力资源管理成本。由于物业管理涉及到社会各方面的事务和关系，使其有较高的复杂性和隐蔽性，因此管理人员在进行人力资源管理时需要充分考虑其成本和收益。以物业管理公司为例：我们认为物业管理成本包括人力资源成本和费用2种，人力资源成本是物业管理机构正常运行和成本控制所需开支。其成本包括：人员工资、社保、福利、职工宿舍、交通、水电及办公费用等。如根据物业管理行业成本构成分析：基本工资、津贴补贴、基本福利、法定保险、住房公积金、职业年金等五项费用=单位价值*所需人数（人)*退休年龄*月人员平均工资。物业管理一般情况下由员工个人负责缴纳基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险和住房公积金等5项社会保险（补充）费用及住房公积金贷款利息费用组成。按照我国现行有关规定执行职工应缴纳社会保险费的缴费基数（不含“五险一金”）以每年4%的比例从职工个人工资中代扣代缴个人所得税。物业管理公司所需管理人员及其他服务人员也由这部分费用构成。员工工资指在劳动合同期限内全部或部分支付给雇主的工资（按月计取）、福利费以及其他必要费用等基本生活待遇支出（如住房公积金、企业年金和补充养老保险等);由企业依法支付给个人的劳动报酬和福利。此外还包括应当由员工个人负担的各项社会保险费用、住房公积金、行政事业性收费和政府性基金、供款等其他支出。为保证物业服务过程有效进行以及使物业管理公司能够依法履行物业管理服务职能.应对各类突发事件或完成各种应急任务，提供人力资源信息服务也是物业管理机构正常运行与成本控制所必须要考虑的要素之一。而其中人力资源成本则是最直接、最重要和必须计入物业管理费支出当中的一项内容与费用。

一、物业管理人力资源成本构成

一项费用是指在物业管理企业正常运行和成本控制所发生的费用。其中社保费用是企业必须开支支出。其构成因素如下：1.员工工资包括基本工资或者按月发放的基本生活费和社会保险等。2.社会保险（补充）费用：由企业依法支付给员工个人的社会保险费（按月缴纳）等五项社会保险和住房公积金组成。3.社保支出：职工福利费（不含住房公积金）。该费用用于支付给员工购买社会保险及福利待遇所需的各种保险及其他支出。4.职工宿舍：按员工年平均工资（基本工资）缴纳公积金、基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险和住房公积金。5.职工宿舍：如不能提供职工宿舍需按员工所在地区有关规定缴纳住房公积金等费用。职工福利费指为改善员工居住条件而发生的必要支出，如给予员工福利、发放工资及其他福利津贴等支出，它是用于员工福利待遇保障所必须支出的费用。如由员工个人负担；职工住房公积金：由员工个人负担；由企业按照国家有关规定从其工资中代扣代缴的住房公积金等。此外职工养老保险（由企业与员工个人承担）及其利息也由企业承担。

二、物业管理企业费用负担

对于物业管理公司来说，在实施物业服务过程中存在着各种各样的费用负担问题，在实际的工作中，物业管理费用负担与企业实力及员工素质密切相关。物业管理费用支出必须以企业为单位来进行统计和计算.但随着我国市场经济体制的建立和完善，随着物业管理行业的发展，许多费用负担问题也日益凸显。物业企业应为降低管理成本而增加劳动强度。如员工的住房改造费用由其本人承担。而物业管理公司也应根据其自身实际情况和经济状况合理地安排其人员，减少不必要支出。因此也就成为物业管理企业所要考虑并控制成本中较重要一项工作。因此对于物业管理企业而言.物业管理机构应根据自身规模和人员情况确定管理费用支出以及相应降低运营成本计划。通过有效控制费用支出可以使物业管理机构有效地运行并提高其经济效益，降低运营成本；降低企业运营成本并降低整体人力资源成本；同时在服务中积累经验和资源，建立良好信誉，使客户享受到良好服务、优质服务等。以有效竞争机制保证自己成为最有实力及优秀市场开拓能力最强、技术水平最先进的物业服务企业之一.从而赢得客户和市场。也就为其提供良好的服务信誉保障和良好形象.赢得广大客户和社会的认可。

三、相关法规依据：《上海市城市房屋出租管理办法》规定

《上海市房屋出租管理办法》第三十三条规定，承租人应当遵守法律、法规以及房屋租赁合同约定的有关义务，不得擅自改变房屋用途。承租人将房屋用于其他用途，导致共用部位、公共设施、设备发生损坏的，应当承担赔偿责任。同时规定了对出租人出租房屋行为管理的有关法律赋予了承租方必要的自主权：承租单位不得擅自改变或擅自利用房屋从事经营活动。承租单位违反本办法第十三条规定将租赁给承租人使用的房屋用于经营性用房的，由出租人或者其他承租人自行恢复原状处理；其他个人承租人在出租期限内继续出租原建筑结构的，原租赁关系不变。第三十三条规定租赁期满仍未解除租赁关系的，承租房客有权要求解除合同并要求支付相应租金。出租人或者承租人不得以违反本办法第四十三条、第四十二条以及《上海市城市房屋出租管理办法》第三十三条为借口拒绝或者妨碍承租人使用房产。（二）物业管理企业在物业所在地工商行政管理部门登记前将企业名称变更或者工商登记等事项委托其他企业办理，属于重复利用场地租赁行为的，应当依法重新办理。而造成损失可以请求赔偿。《上海市租赁条例》第十六条规定在物业管理中，用人单位不得出租、转借房屋给他人使用。第三十三条租赁期间，出租人转让住房的，原租客应当与出租人重新订立书面合同并向住房租赁行政主管部门备案。在新出租房屋居住满半年未提出续签要求的，房地产管理部门应当自终止经营之日起一个月内按照原租赁合同条款依法收回土地使用权；重新签订合同并补办手续：重新办理审批手续后即可重新出租给承租人或者其他人员使用。但不得改变原有的装修装饰风格以及其他违反法律、法规的行为延续至租赁期满为止。（三）物业管理行业在整个人力资源运营过程中需要充分发挥出企业内部资源管理效率，合理进行人力资源调配也是保障其有效运作和收益最大的一种方式。物业管理行业是一种综合性很强的服务业机构，但是由于其专业性、复杂性、技术性高等特点将对人力资源配置带来极大不确定性，所以如果物业管理处不能合理地使用

四、参考文献与案例

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