烂尾楼的纳税筹划

一、增值税处理策略

1. 计税方式选择：若烂尾楼属于2016年4月30日前开工的"老项目"，接盘方可选择简易计税（5%征收率），以全额价款为销售额；若为"新项目"，则可扣除对应土地价款后计算销售额。

2. 发票开具：转让已进入施工阶段的在建项目需按"销售不动产"开具增值税发票，确保抵扣链条完整。

二、土地增值税优化要点

1. 不同阶段的扣除项差异：

2. 二次开发后的清算：接盘方再销售时，原购入成本（以发票金额为准）仍可参与加计扣除。

三、企业所得税筹划方向

1. 计税基础确定：

2. 优惠政策利用：如符合条件可申请高新技术企业优惠或研发费用加计扣除。

四、特殊场景解决方案

1. 司法拍卖涉税争议：通过法院协调出具成本审计报告，可降低土地增值税税基（按拍卖价与成本差额计税）。

2. 抵债处置：需按销售不动产缴纳营业税（现为增值税）及土地增值税，但可通过成本确认降低税负。

五、风险提示

需确保所有筹划符合《税收征管法》及国税发〔2009〕31号等文件要求，避免虚增成本或违规确认收入。建议结合具体案例（如达兴公司住宅楼处置）设计分阶段实施方案。