一、开发环节筹划
1. 土地增值税临界点控制
普通住宅增值率控制在20%以内可免征土地增值税
通过合理分摊成本（如装修分签合同）降低增值率
示例：5000万项目若增值额超扣除项50%，税率跳升至40%，需提前测算调整开发成本
2. 利息扣除优化
选择较高扣除方式：实际利息支出或开发成本的10%
代收费用并入房价可扩大扣除基数
二、交易环节策略
1. 二手房交易
优先选择"满五唯一"房源：免征增值税及个税
满2年房源可免5.6%增值税，网签时间可提前锁定
契税优化：未成年子女名义购房享首套税率（90㎡以下1%）
2. 新房交易
首套房面积分段计税：90㎡以下契税1%，以上1.5%
合理利用区域性优惠（如自贸区契税减免）
三、持有环节管理
1. 自持物业模式选择
自用模式仅缴房产税（原值×70%×1.2%）
出租模式需综合测算：从价计征（原值1.2%）或从租计征（租金12%）
2. 费用拆分技巧
租金拆分为基础房费+服务费（如600万租金+400万管理费），仅基础部分计房产税
示例：1000万租金拆分后节税48万，服务费可抵企业所得税
3. 税收洼地利用
保税区/高新区企业可享0.6%-0.8%低税率
旧改项目最高返还50%房产税
风险提示
装修分签合同需确保业务真实性
跨区域筹划需符合"实质性经营"要求
2025年多地试点"以租代售"模式，需关注政策更新
.png)
.png&w=100)
