房地产增值税的税务筹划

一、利用税率差异与业务拆分

1. 价外费用剥离

将代收的配套费（如水电初装费、维修基金）转由关联物业公司收取，避免计入增值税计税依据，适用5%税率时可显著降低税基。

2. 装修与销售分离

毛坯房销售按5%计税，装修部分按建筑服务3%计税，通过分签合同实现税率差筹划。

二、土地增值税的核心筹划策略

1. 临界点控制

2. 收入分散与分期清算

三、运营模式优化

1. 自持物业转为租赁

自持商业出租时，增值税可选择简易计税（老项目5%）或一般计税（新项目9%），需综合进项抵扣情况选择。

2. 合作开发与股权安排

以土地投资入股合作建房，符合条件可暂免土地增值税，但需满足财税〔2018〕57号文件要求。

四、风险提示

建议结合企业具体业务链（如开发、销售、持有阶段）和地方政策差异（如扣除比例、清算时点）制定方案。