房地产企业筹划税收

一、土地增值税筹划

1. 临界点控制：普通住宅增值率控制在20%以内可免征土地增值税，超50%/100%/200%时需分档适用30%-60%税率，可通过定价调整规避高税率档。

2. 收入分散法：拆分毛坯房销售与装修合同，仅对毛坯部分计税。

3. 利息扣除选择：对比据实扣除（银行利率）与比例扣除（开发成本10%），择高扣除。

4. 代收费用处理：将初装费等并入房价可扩大扣除项目基数，降低增值率。

二、营业税/增值税筹划

1. 价外费用剥离：代收水电费等按“代理服务”仅就手续费缴税，避免全额计税。

2. 简易计税适用：销售项目可扣除土地价款后计税，降低税基。

三、房产税前瞻性安排

1. 免税面积利用：专家建议人均40㎡免税，超面积分档0.3%-1.2%征收，首套房及保障房可豁免。

2. 资产结构优化：避免囤积多套房产（如7套房年税或达80万）或继承大额房产（如280㎡老宅）导致税负过重。

四、特殊交易模式

1. 股权转让替代：通过股权交易规避直接房产转让的高额土地增值税。

2. 合作建房/拆迁安置：符合条件时可申请土地增值税免征。

五、政策动态跟踪

近期芜湖市税务局联合多部门开展“税助安居”活动，明确换购住房个税优惠、契税减免等政策，企业可借类似活动获取最新实操指引。

建议企业结合自身项目特点，综合运用临界点控制、交易结构设计及政策红利，同时关注财税专家提出的渐进式征税方案趋势。