房地产企业税收筹划案例

一、土地增值税筹划案例

1. 增加扣除项目

某项目通过投入2000万元建设幼儿园、会所等非盈利性配套设施，使扣除项目金额从3亿元增至3.2亿元，降低增值率并适用更低税率档。账务处理时，将配套设施费用计入开发成本，直接减少土地增值税税基。

2. 分散收入策略

3. 清算单位划分

某项目因持有两个《建设用地规划许可证》，被要求分两个清算单位核算。其中一栋楼重新划分后，非住宅单价提高，调减退税300万元。

二、企业所得税筹划案例

1. 研发费用加计扣除

房企在建筑节能、智能化研发中投入500万元，按政策加计扣除750万元，直接减少应纳税所得额。

2. 地区税收优惠利用

三、股权交易与资产重组筹划

1. 股权收购替代土地直接交易

通过收购持有土地的公司股权（如黑石模式），避免直接转让土地的高额税费。需注意税务机关对股权交易实质的审查。

2. 子公司与分公司选择

四、风险提示

1. 税务机关重点关注

2. 政策边界

免税政策需严格符合条件，如普通住宅增值率≤20%、国家建设需要的拆迁补偿等。

如需具体操作模板，可参考《房地产税务筹划10大案例》PPT或《做账实操-房地产税收筹划案例》PDF。