房地产企业税收筹划是降低税负、提高效益的重要手段，需结合行业特性和政策法规进行系统规划。以下从核心税种、筹划策略及案例角度进行分析：
一、主要税种及筹划方向
1. 增值税
通过价外费用分离（如代收水电费转为代理服务费）降低计税基数。
自持物业出租时，拆分租金为“基础房费+服务费”可减少应税收入。
2. 土地增值税
利用“三分法”（普通/非普通住宅、其他）差异化税率，普通住宅增值率低于20%可免税。
合理分摊成本（如装修费用）至不同业态项目，优化增值额计算。
3. 企业所得税
高新技术企业适用15%优惠税率（一般企业25%），研发投入加计扣除可进一步节税。
区域性政策（如自贸区）可降低税率至0.6%-0.8%。
4. 房产税
自持物业选择“从价计征”（原值×70%×1.2%）或“从租计征”（租金×12%），根据市场租金动态调整。
小微企业房产税减半征收，旧厂房改造可获30%-50%返还。
二、关键筹划策略
1. 业务结构优化
自持商业部分通过出租或自营模式差异规避销售环节高税负。
设立区域子公司（如保税区）利用税收洼地政策。
2. 政策工具应用
保障性住房人均≤60㎡免征房产税，旧改项目享受地方补贴。
利用折旧、摊销等非现金支出延迟纳税。
3. 风险控制
严格区分合法筹划与偷漏税，如价外费用分离需匹配真实服务合同。
动态跟踪政策变化（如房地产税试点差异）。
三、典型案例参考
万科税务优化：通过成本分摊和区域性政策组合，实现土地增值税率降低5%-8%。
商业综合体拆分租金：某企业将1000万租金拆分为600万房费+400万服务费，节税48万且增加所得税抵扣100万。
房地产企业税收筹划需综合考量税种联动效应，结合自身业务模式选择合规路径，最终实现成本优化与可持续发展。
