房地产企业税收筹划

房地产企业税收筹划是在合法合规前提下，通过优化经营模式和财务安排降低税负的重要手段。以下是主要筹划方向和方法：

一、土地增值税筹划

1. 临界点利用：普通住宅增值率控制在20%以内可免征土地增值税。例如通过合理定价或增加扣除项目（如装修成本）来调节增值率。

2. 收入分散：将毛坯房销售与装修合同分开签订，仅对毛坯部分计征土地增值税。

3. 利息扣除选择：根据项目情况选择据实扣除或按开发成本10%比例扣除的更优方式。

二、营业税/增值税筹划

1. 价外费用处理：代收费用（如物业费、维修基金）可归类为代理业务，仅就手续费缴纳营业税。

2. 运营模式选择：自持物业出租时，老项目可选择简易计税（5%税率），新项目适用一般计税（9%）。

三、房产持有结构优化

1. 家庭分散持有：避免房产集中登记于同一家庭成员名下，降低累进税率影响。

2. 企业资产配置：通过子公司或业务板块拆分持有商业物业，平衡税负。

四、税收优惠政策应用

五、风险提示

需严格区分合法筹划与偷漏税行为，重点关注以下易发风险点：

建议结合具体项目情况，综合运用上述方法并咨询专业机构^[5][7][8]^。