房地产企业税务筹划案例

一、土地增值税筹划

1. 增加扣除项目金额

通过建设非盈利性公共配套设施（如幼儿园、会所）增加开发成本，降低增值率。例如某项目投入2000万元建设配套设施，使扣除项目金额从3亿元增至3.2亿元，从而降低适用税率档次。

账务处理示例：

```

借：开发成本—公共配套设施费 20,000,000

贷：银行存款 20,000,000

```

2. 分散收入核算

将房屋与车位分开销售，避免捆绑销售导致高增值率。例如车位单独按较低增值率计税，而房屋按普通住宅标准清算。

3. 清算单位划分

根据《建设用地规划许可证》数量合理划分清算单位。某案例因未拆分多地块导致退税申请被调减300万元。

二、企业所得税筹划

1. 研发费用加计扣除

对建筑节能、智能化等研发投入申请加计扣除，如500万元研发费可加计扣除至750万元。

2. 成本分摊优化

通过合理分配四项费用（如管理费用）降低单位面积成本，避免超出定额标准引发税务质疑。

三、拿地阶段筹划

1. 土地获取方式选择

2. 区域性税收优惠

在政策优惠地区注册或转移生产，如海南自贸区等。

四、争议案例警示

某项目因以下问题被税务机关驳回退税申请：

五、行业参考工具

《企业节税降负的宝典》提供200+案例，涵盖土地增值税、并购重组等全流程筹划方法，强调合法性与实操性。

如需具体操作方案，可结合企业实际情况参考上述策略，并建议咨询专业税务顾问进行合规性审核。