房地产企业税务筹划实例

covsun
2025-05-29 18:26

一、土地获取阶段筹划

1. 土地取得方式选择

通过出让方式获取土地使用权时，可针对不同用途（居住/商业/工业）选择年限，利用区域性税收优惠（如自贸区税率0.6%-0.8%）降低税负。

通过资产重组或公司分立方式转移不动产，可免征增值税（如案例中以2000万元不动产出资，节省240万元增值税）。

2. 土地增值税临界点管理

案例显示，某项目通过拆分清算单位（如将同一地块分为两个规划许可证项目），调整非住宅销售单价，减少退税300万元。

1. 收入与成本匹配优化

某房企将商铺、幼儿园等非住宅以低于市场价销售，同时调增住宅收入360万元，平衡整体税负。

利用"费用拆分"策略：将商业综合体租金合同拆分为房屋租赁和设备租赁，降低房产税税基（如案例中节省税款12万元）。

2. 税收优惠政策应用

高新技术企业可将研发用房税率降至15%，旧厂房改造为科技企业可获30%-50%房产税返还。

小微企业年应纳税所得额≤300万时，房产税减按50%征收。

1. 计税方式选择

房产税"从价计征"与"从租计征"的临界点分析：若房产原值5000万、年租金350万时两者税负持平，需结合区域性政策进一步优化。

2. 延迟纳税技巧

案例中通过抵押贷款延迟房产过户至满2年，规避增值税26.67万元（原需按5%税率缴纳）。

嘉业海湾项目：通过选址经济技术开发区、拆分普通/非普通住宅面积（91,588㎡ vs 21,814㎡），利用刚需客户转移策略提升售价，同时匹配容积率1.5的规划指标降低土地增值税。

A项目土地增值税争议：通过重新划分清算单位、调增59套低价住宅收入，最终减少退税并优化利润率至行业合理水平。