房地产 税务筹划-房企税务筹划10大秘籍省百万

一、土地增值税临界点控制法

通过精确测算将普通住宅增值率控制在20%以内，可免征土地增值税。例如将售价从1.2万/㎡微调至1.15万/㎡，使增值率从21%降至19%，单项目可节税数百万。

二、立项组合优化技巧

将高增值率（如别墅）与低增值率（如普通住宅）物业合并立项，利用整体增值率分摊降低税负。某项目通过混合立项使土地增值税减少37%。

三、成本费用最大化策略

1. 利息支出：优先使用金融机构借款并取得证明，利息可全额扣除

2. 研发加计：房企设计、工艺改进费用可享受300%加计扣除

3. 成本分摊：合理分配地下车位、公共配套等成本降低增值额

四、区域性税收优惠利用

在海南、西部大开发区域设立子公司，所得税可降至15%，另享地方留存30%-50%返还。

五、关联交易定价优化

1. 设计、咨询等业务拆分至核定征收个体户（综合税负3%）

2. 集团内部资金往来利率需符合央行同期标准

六、销售环节税负拆分

将精装修房款拆分为毛坯房款+装修费，装修部分按建筑业9%计税（原销售不动产税率13%）。

七、持有物业运营转换

将销售型商业转为长期租赁，增值税可从13%降至9%，且折旧抵减所得税。

八、政策性搬迁补偿

符合条件的搬迁收入可递延5年纳税，某旧改项目通过此政策延迟缴税800余万。

九、成本票据替代方案

| 缺票场景 | 合规方案 | 税负率 |

|-|-|--|

| 建筑劳务无票 | 灵活用工平台代开 | 6.72% |

| 材料采购无票 | 设立采购中心（核定） | 3% |

| 居间服务费 | 个体户 | 2.5% |

十、清算时点选择策略

1. 分期开发项目单独清算避免高低增值率互抵

2. 合理利用"三分法"（普通住宅/非普/其他）分类清算。

> 风险提示：所有筹划需确保业务真实性，2025年CRS信息交换加强跨境税务监管，关联交易需留存完整文档备查。建议结合专业机构进行税务健康检查，将合规风险控制在5%以内。