一、基础税种筹划方案
1. 房产税优化
自营出租模式下，房产税按租金12%+房产余值1.2%计算，而整体出租给第三方可仅按租金12%计税。例如某商场年租金500万元时，整体出租方案可节税23.5%。
将停车场、游泳池等设施设计为露天建筑并单独核算造价，可避免被纳入房产税征税范围。
2. 增值税选择
根据业态规模选择一般纳税人（进项抵扣）或小规模纳税人（简易计税），例如餐饮商户月销售额≤10万元可适用小规模免税政策。
二、运营模式创新
整体出租策略：通过外包运营减少招商、物业管理等成本，同时承租方若为小微企业可叠加所得税优惠。
混合销售拆分：对零售、娱乐等不同税率业务分设独立主体，分别适用9%（租赁）、6%（服务）等差异化税率。
三、区域政策利用
税收洼地注册：在杭州拱墅区等提供定制化服务的区域设立子公司，可获取地方性税收返还及流程简化支持。
行业优惠申请：若综合体引入高新技术商户，可协助其申请15%企业所得税优惠税率。
四、风险控制要点
合法性边界：需严格区分筹划与偷漏税，所有方案应基于税法允许的弹性空间（如政策鼓励的折旧加速）。
动态调整：2025年新税法强调优惠政策与行业挂钩，需定期复核资质条件（如科技型中小企业研发费用占比）。
> 典型案例：杭州大悦城通过税务骨干团队提前介入，梳理了数十项征税品目及适用税率，在开业前即完成合规性架构设计。
